潜在住宅供应增 楼市前景不明朗
香港文汇报讯（记者 马翠媚）美联储将於香港时间本周四（27日）公布议息结果，外界普遍预期加息机会高，至於已连续7次未有跟随美国加息的香港，有市场人士相信本地银行上调最优惠利率（P）已达到临界点，届时本港有机会跟随美国加息，亦将是本港十二年来首度加P息，加息幅度大多预期是0.25厘。金管局日前发表的《半年度报告》亦指，本港楼市自第3季起，开始出现放缓迹象，局方警告在加息压力、潜在住宅供应量增加等因素下，楼市前景并不明朗。
美联储本月加息机会高，金管局总裁陈德霖日前回应时指，本港银行是否跟随美国加息是银行商业考虑，强调本港资本充足率和银行流动性仍充裕，市民无须过分忧虑。而综合市场人士说法，大多认为本港银行离加息愈来愈近，但仍无法肯定加息时间，当然若美联储本月一如预期加息亦为本地银行加息提供一个时机。
华侨银行经济师谢栋铭称，港汇前日抽升主因是短端资金趋紧，令港元沽盘集中止蚀或平仓所致，但亦提醒若美联储一如预期加息，加上季结和假期过后，港元流动性或改善，套息交易回归下，港汇或回吐涨幅。亦有市场人士认为，港汇走强，反而不利本港利率正常化过程。
交投量下跌 楼价升幅现放缓
在息魔来袭下，对息口敏感的楼市自然首当其冲，在金管局《半年度报告》指出，今年上半年楼价累升10.7%，较去年下半年升幅4.9%为高，惟踏入第3季起，楼市开始出现放缓迹象，季内一、二手成交量双双下跌，楼价升幅亦略为收敛。金管局又指，贸易战加上美国利率正常化下，料银行融资成本增加，本地按揭利率最终会跟随上升，认为楼市前景并不明朗。
报告又指，今年上半年楼价升幅超过家庭入息，置业负担能力进一步趋紧，楼价与收入比率由1997年的上一个高峰值14.6升至今年第2季的18.2，收入杠杆比率升至81.3%。在8轮逆周期措施下，新造按揭的平均按揭成数由未实施前的64%，降至7月份的47%，供款与入息比率亦由40.8%跌至34.7%。
若加息0.25厘 P按月供增121元
若港银如预期加P，对业主将带来多大影响？若买家选择了P按，假设借贷100万元，供款期20年，实际利率2.25厘，每月供款为5,178元。若加息0.25厘，实际利率上调至2.5厘，每月供款增至 5,299元，较原本供款多出121元，全期供款增加了29,040元；若加息1厘，实际利率上调至3.25厘，每月供款增至5,672元，较原本供款多出494元，全期供款增加118,560元；若加息3厘，实际利率上调至5.25厘，每月供款增至6,738元，较原本供款多出1,560元，全期供款增加了37.44万元。
若买家选择了H按，并达到锁息上限，假设借贷100万元，供款期20年，实际利率2.35厘，每月供款为5,226元。若加息0.25厘，实际利率上调至2.6厘，每月供款增至5,348元；若加息1厘，实际利率上调至3.35厘，每月供款增至5,723元；若加息3厘，实际利率上调至5.35厘，每月供款增至6,794元。若以H按已达锁息上限计算，在拆息高企时选P按更佳。
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