出口术兼增优惠 氹尽用家投资者
香港文汇报讯（记者 颜伦乐）近期股市大跌，楼市亦正处於转角位，这时候特别考验发展商推盘功力。最近新地推出南昌站汇玺II时，就祭出「吸客四招」，包括宣传口术、克制定价、置业优惠及低息按揭，希望於转角市坚定一众准买家的入市信心。惟同时间，发展商多招齐发，亦意味着承认今天的楼市并非如表面般繁华向好，准买家入市时要衡量好风险。
这四招说来容易，但做起来却并不简单，相信发展商也绞尽脑汁。首先说一说宣传口术，发展商於刚过去周三宣布推出这批新单位，形容为「时光倒流价」，理由是新一批119伙单位平均尺价为23,893元，相比去年底的上一张价单同样119伙的平均尺价26,366元有吸引力。虽然发展商没有直接承认「减价」二字，但予人感觉今次价格好像「好抵」。
汇玺II前后推货差别大
然而，实际情况如何呢？记者细心看了一看这两批单位，发现彼此根本难以直接比较，无轮户型、景观、楼层，两批都大相径庭。先说景观，上一批价单有近70%海景单位，其余望街景及市景。至於新一批则只有5%望海景，理论上开价较上一批低实在相当合理，因为景观对於楼价影响相当大，尤其是海景与街景的分别。
户型方面，发展商两批单位推出户型相差极大。上一批单位1,320方尺至1,358方尺的大单位有34伙，449方尺至534方尺有33伙，亦即中、大型单位占该批单位56.3%。而新一批单位则以细单位为主，269方尺至350方尺单位涉及111伙，占比达93%。
楼层分布方面，上一批有62%为40楼或以上的高层单位，20楼以下的中低层单位只得11伙。新一批则以40楼以下的单位为主，占80%。当中，低层20楼以下单位更占39伙。
虽然如此，发展商对新一批单位定价无可否认是相当克制，因为过去半年本港整体楼价已升逾10%，但今次加价幅度明显不大，而且更要出动「口术」谷销情，相信发展商亦顾虑到市场购买力，以及最近外围经济波动下，对於新盘销情的影响。而且，最近亦有其他大型新盘推出市场，若汇玺II定价过高，焦点随时会被其他新盘抢走。
大手折扣引投资客出手
此外，发展商今次亦於折扣优惠上稍作调整，维持即供付款原来约20%折扣优惠的同时，特别增加一个新的建筑期付款计划，名为「至尊灵活付款优惠」。该优惠除基本6%折扣优惠及新地会1%折扣优惠外，若再多购单位，每个单位额外有12%至15%现金回赠，总优惠约为18%至21%，较购买1伙的建筑期付款折扣更多，甚至好过用即供付款，明显打算吸纳投资者购买力。
加息期渐近调整二按息
除此之外，因应最近银行加息，影响新造按揭人士的供楼支出，发展商於提供二按时，亦以低息吸客。与去年底上一批价单作比较，两次按揭同样最多借25%至30%，之前的首两年最优惠利率(P)-2.85%至P-2.35%，实际利率为2.15厘至2.65厘(按借入成数而定)，其后为P(P=5%)；新一批单位，首两年降为定息1.88厘至2.08厘，其后为P-1%，即4%。可以见到，发展商如何睇住买家银包筹划销售工作，务求在加息期渐近前坚定他们的入市信心。
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