中美贸易战自七月六日正式开打至今，不但没有缓和迹象，行动更已升级，亚太区很多资产价格已受波及，唯独香港楼价长升长有。不过，目前最少有五大因素令楼价愈来愈有调整压力，有意置业人士务必审视负担能力。
首先是外围因素。目前的事实是，中国北京、英国伦敦、美国纽约曼哈顿、澳洲悉尼、加拿大多伦多等，全球楼价最昂贵地区都陆续乍现见顶回落徵兆，个别极端成交个案更冧价逾三成。国际货币基金组织最近警告，别轻看全球各地严厉打压楼市的措施，影响可以十分广泛，因全球的有钱人是跨地区买楼，只要有任何一个地区的楼市大幅向下，都会对其他地区构成影响。
接着是内地因素。内地经济适逢「去杠杆」及贸易战冲击，人民币急速贬值，惟有别於一五至一七年，今次汇价急贬未有惹来巨大走资潮，原因是内地政府早已阻截了「蚂蚁搬家式」兑换美元走资方法。同样有别於上次，今次不少企业已在海外持有资产，假若美元继续升值令外债成本上扬，必要时更须沽售资产自救，当中必定涉及港楼。
之后的三大因素缘於香港内部。近期不少持重货的本地楼市投资者先后部署放售，数额动辄数十亿元；反之，一般用家仍蜂拥抢买新盘。若将这情况套用於股市，最易令人联想起的例子是腾讯的南非大股东於三月大手减持，散户依然无惧入市，这是值得警醒的信号。
除了大户沽货，一个较少人注意的信号是香港货币供应增长正急速放缓，即市场上新钱锐减。简单来说，只要市场上钱愈多，资产价格就愈容易上扬，与楼价走势绝对有正关连；反之亦然。金管局上月公布，香港六月货币供应M3为6.3%，已连续多月急剧放缓，重返一六年八月水平。往绩显示，对上一次M3密集式放缓是在一五年十二月至一六年五月，期间楼价亦跟随向下。
最后的因素当然是按息上调。既然市场上新钱少了，加息是必然的，相信下月就会正式上调最优惠利率，即俗称「加P」，所有供楼人士都会受累。早有机构警告，由於楼价高令按揭借款额庞大，倘若香港实际按息跟随美国上调三次，即大约0.75厘，全港近50万按揭人士之中，恐有超过11万人无法承受。
无疑，香港楼市正遭内外夹击，或许仍有一个最大利好因素，就是求过於供。不过，置业人士要明白，一旦经济转弱加上利率上扬，任何的需求都可以一下子遭抹杀，谨记量力而为。
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