从事地产代理行业36载的祥益地产总裁汪敦敬，谦称市场上高手天外有天，无谓数自己有几多物业揸手，但粗略估计超过10层。惟他年少时捱面包储钱、瞓铺头、一日限用30元的经历，仍值得活在狮子山下的港人借镜。
汪敦敬生於六十年代，笑言是第一代徙置区婴儿：「当时在大窝口单位，一家六口住在面积100多方尺的地方，要忍受局促的环境，童年生活算快乐。」到七十年代，他们搬到私楼，并把公屋交回政府。
他称：「当年港人买私楼后，若未将公屋交回政府会有犯罪感觉。依家风气转变，市民唔想搬出公屋，亦有好多公屋富户，令公屋转流率减低，有需要人士上楼无期。」所谓转流率，是一个屋苑一年成交的数目和屋苑单位总数的百分比。
啃面包瞓铺头储首期
当年他的姊姊加入地产代理行业，汪敦敬则立志打功夫搵食，习咏春拳，但后来他意外扭伤脚，才发现膝盖的半月板异常，对习武有影响。适逢姊姊当时创业开铺从事地产代理，并邀他帮忙，他於是放下武术，从事地产，开展另一条事业路。
他在八四年、22岁时买了人生第一层楼，一个建筑面积逾510方尺的荃湾绿杨新邨两房单位，当年售价约30万元。他付了一成首期，即3万元就成功上车。
买楼时他还未拍拖，纯粹出於投资需要，但收楼前他开始与女朋友（现在的汪太）拍拖，成就「拍拖前买楼、拍拖后收楼」的佳话，而当年女朋友提议把单位转做爱巢。
用3万元上车困难吗？他指不难，因即使小生意收入不稳，但他是为事业搏杀的拚命三郎，平均月入还是以万元计。惟他透露自己捱过。「我未认识太太前好捱得，一日限自己使30元，午餐求其去到边食到边，通常都系面包，如椰丝包加鱼蛋就算；夜晚嗰餐最重要，有提子面包加鲜奶。」他忆述，当年晚上还会在铺内睡觉，做到生意才去买衣服。
股灾买楼讲价悭十万
一两年后，他把绿杨新邨单位卖出，然后多次买卖物业和租楼住，其中较难忘的经历有以下几段。
八七年时他买入屯门海景花园：「当年最悭钱嘅拍拖节目，系拖住手睇楼。趁八七股灾，我哋将叫价60万元嘅盘，压价至不足50万元，印花税亦平啲，然后就成为『楼上地产代理』做生意。」
现时上车风险相对细
到八九年，他和女朋友结婚兼创办祥益地产，并买入屯门迈亚美海湾两个单位，父亲住18楼、他住28楼。在九六年，他以600多万元买入元朗加州豪园，到九七年有买家出价1,200多万元：「我话唔卖，当时有长辈话楼价一年升咗一倍仲唔卖？结果我持有多两个月，以1,700万元卖出，楼市爆煲前收钱，刚好赶得切，都有少少运气。」
汪敦敬指，每次楼市调整他都尝试买楼，逐渐成为习惯。他相信每个时代置业都有危与机。数十年前或较易储到首期上车，但供楼风险高，单单八三年，香港按息就大概由10厘升至16厘。息口上落大，令断供率较高，有些人更因断供而看不开。
与之相比，现时环境尽管较难上车，但只要上到，风险相对小。一是低息环境持续；二是有压力测试帮大家计好数；三是若把物业出租，第一个月的租金收入已足够抵销供款利息部分。
在过往十几厘贷息环境下，十多年供款期，月供每1万元，只有几百元是偿还本金，相对现在供款期30年，首个月已有一半金额用作还本，令现在断供风险相对低。
问及他持有多少物业：「我真系冇数，九七年前或超过十层，依家算系高峰期。外面有好多楼市高手，唔好比较，仍要多学习。」谈及拣楼，他指不论现在抑或数十年前，同样是跟社会发展走。他近年在九龙站买了数个单位，主因看好高铁。公司在新界西扎根多年，亦看好屯门可受惠港珠澳大桥等基建发展。
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