政府发行收购新界农地 区划整理综合规划
香港文汇报讯（记者 岑志刚）「土地大辩论」正进行得如火如荼，鉴於现时有逾4,000公顷新界土地潜力未被释放，以公私营合作方式发展私人农地成为其中一个短中期选项。香港大学科斯产权研究中心昨日举行记者会，建议引入「土地债券」、「土地区划整理」两个方案，即：建议政府发行土地债券收购土地，业权人将来可凭债券投地；同时，建议推出土地区划整理的换地机制，以日后的发展权益吸引业权人自愿交出土地，合并作综合规划，并预留一定比例土地兴建公营房屋（另见稿）。
负责研究的香港大学房地产及建设系主任邹广荣估计，现时新界有逾4,000公顷具发展潜力的私人土地，但部分因业权分散并难以整合，未能地尽其用，而现时以土地收回条例收地的方法亦存在争议，故建议政府发行「土地债券」，以便收购新界私人土地，包括主要发展商持有的闲置农地、原居民的祖堂地，以及其他私人拥有的土地。
收回私地重整用途 增地积比
他形容土地债券是远水救近火的方法，政府在收回私人土地后可重整用途，增加基建和提升地积比，以释放土地潜力，容纳更多的人口，并腾出土地作其他用途。
若日后政府推出新土地，包括政府填海得来的土地，地债持有人可用地债加溢价竞投土地，即变相透过自由市场决定补地价金额。
早换更多迟换递减 可作买卖
他补充，土地债券可在市场或公开交易平台自由转让，地债持有人可在高透明度的市场上互相竞争。而地债的本质与过去的「甲／乙类换地权益书」接近，政府有实际操作的经验可作借鉴。
他建议政府可以考虑推出优惠，鼓励土地持有人换地债，例如愈早接受换地债，相同面积的土地可换取更多地债，随时间递减。
被问到如何消除「官商勾结」的疑虑，邹广荣指出，土地持有者换地债前无从得知土地将来用途、如何重整，亦不知道道路等基建的位置，相信没有「官商勾结」问题，但地债与土地面积的兑换率仍需作详细研究。
他又预计，土地债券推出一段时间后，地债的所有权可能会过於集中，有机会出现操纵投标以降低出价的情况，必要时须有机制允许投标人以现金出价竞标。
谘询发展商后向当局交报告
同时，中心又建议推出土地区划整理的换地机制，以日后的发展权益吸引业权人自愿交出土地，合并作综合规划，并预留一定比例土地兴建公营房屋。中心表示，聚焦小组正进行个案研究，并会於8月18日召开公众论坛谘询发展商及业界意见，期望在9月份「土地大辩论」结束前提交完整报告予土地供应专责小组。
前长策会成员、测量师刘炳章认为建议可行。他指土地会因为发展而升值，政府以现金赔偿收地，对业权人吸引力不大，而土地债券的价值可随着土地升值而上升，加上可在自由市场买卖，透明度较高，相信可满足乡议局及新界的业权人的诉求，吸引他们加快释放土地作发展。
刘炳章又认为，土地区划整理模式释放土地的理念可取，但以往政府规划「综合发展区」，在统一业权人意见方面有难度，关注是否有业权人牵头提出规划方案。
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