上回提到购入相连单位前，在政府、地契、消房条例及屋苑公契需要注意的事项，这次笔者带来更深入的探讨，从楼契、物业估价、印花税及承造按揭方面讲解，让大家在最后决定购入相连单位前，清楚明白个中的细节。
自制相连拥两份楼契
楼契――就像身份证一样，每个单位均有一份。上次曾提及过，相连单位分为「自制相连」及「原装相连」，其最大的分别是「自制相连」单位原属两个单位，所以有两份楼契，而「原装相连」单位，因为是发展商在屋苑落成前已构思的建筑设计，所以有机会是一份或两份楼契。而楼契在相连单位的情况中，显得尤其重要，因为一份或两份楼契，在香港现时的置业环境下，无论是税项或是按揭方面都有截然不同的处理手法。
例如按揭时物业估价方面，相连单位估价浮动较大，售价一般较两个相同单位分开售出的价值高一成至两成，主要根据单位的景观、楼层及坐向来定价，或以该屋苑及区份的成交记录作为参考。售价较高，主要基於「物以罕为贵」的道理，一个屋苑内可以提供到的相连单位、复式单位、连天台或连平台的特色单位十分有限，售价自然较高。特别近年市况极旺，这一类特色单位的尺价及成交价更是屡创新高。
而印花税，部分「原装相连」单位，只有一张楼契，与购入普通物业分别不大。但若购入涉及两张楼契的相连单位，相对较为复杂，且需要支付15%的从价印花税。以例子说明，倘黄先生手上未持有任何物业，以首置客身份购入相连单位（A单位及B单位），即A单位须缴交印花税收费表（第二标准税率），而B单位虽然同为自住用途，但因为属第二个物业，所以黄先生要向政府缴交15%的从价印花税。假若黄先生不欲支付15%的从价印花税，可以考虑以另一人的首置客名义购入物业，从而节省税务支出。
按揭成数或有所限制
至於按揭申请，无论是哪一种相连单位，均可以向银行申请按揭，银行会根据物业本身结构改动的情况而决定是否提供按揭。「原装相连」单位方面，牵涉的问题较少，向银行承造按揭方面亦较少出现问题，但要留意单位必须要在同一间银行内承造按揭，而且按揭成数亦有所限制。因为持有多於一个按揭物业的申请人，按揭成数会被下调一成，变相购买物业时，要拿出更多首期。相反，银行在审批「自制相连」单位时，不仅会遇上以上问题，银行更有可能要求业主补回消失的相连墙才愿意为其承造按揭，甚至不愿批出按揭贷款，因此，在购入相连单位前，建议先找银行或按揭专员查询，以免最后得不偿失。
经络按揭转介首席副总裁刘圆圆
App下载
