美国联储局六月加息后，市场预期年内很大机会再加一至两次息，香港亦终会跟随。业主们要做好心理准备，「息魔」随时拍门，每月供楼利息或多出数百元，甚至数千元。不过，目前按揭利息近乎历史低位，近年上车的年轻业主，也许不知道父母们在八十年代初期，需要背负逾20厘的高息按揭！
今年60岁的时富金融优越投资部顾问黎永良，见证了香港楼市的兴衰，以及物业按揭息率差天共地的变化。他於一九八○至八八年在滙丰和渣打的商业银行和投资部工作，亲身看到高息的威力。
当时英资行劲赚息差
他忆述：「八十年代初，受全球通胀和石油危机影响，全球利息升了上去。香港的最优惠利率当时由两间英资行滙丰和渣打话晒事，物业按息处P+2%和P+3%水平，而当时的P是19厘，亦即实际按息高达21厘或22厘，供楼非常辛苦。另一边厢，当时银行存款利息约11至12厘，所以银行赚息差的利润已经很可观，亦衍生出『圣诞钟、买滙丰』的说法。」
幸而，黎永良在香港大学毕业后，成功进入滙丰做见习经理，由於员工享有自住楼低息贷款，实际按息2厘，让他成功在二十三岁置业。当时他的月薪约6,000元，足够「上会」买入价格60万元的荔枝角美孚新邨物业，建筑面积1,250方尺，月供不用3,000元，相比用市场实际按息计，每月悭息逾9,000元，亦令当时打银行工变成大学生争相申请的笋工。
美孚新邨以外，在八十年代，太古城单位售价亦是数十万元。若以楼价100万元、按揭成数60%、还款年期20年为例，并假设按揭息在整个按揭期维持不变，现时按揭息2.15%，全期总利息约13.8万元，每月供款约3,000元；但若以当年按揭息22%计，全期总利息高达207万元，每月供款升至逾11,000元，即供楼利息是原来楼价的两倍，足以买多两间太古城，所以当年业主都想咬紧牙关，尽快清还按揭，不像现时业主倾向慢慢供。
当然，利息不会长时间维持高企，当石油危机后，经济衰退来临，息口回落，过往香港的最优惠利率亦经历过数次上升和下跌周期。黎永良预期，现时随着全球经济逐步复苏，数年后香港的最优惠利率会重返7%或更高，恢复正常化。
现可承受4%以下按息
中原按揭经纪董事总经理王美凤表示，最优惠利率差不多近10年没有变化，市场忧虑供楼人士会否沉醉低息太久，香港跟随美国加息后会带来多大影响。惟另一边厢，现在资讯流通，加息的透明度较以往高，很多供楼人士已有所准备。
她指：「现时香港仍处低息环境。倘以20年还款期的楼按计，实际按息3.5%，还息和还本相若。而因现时平均还款年期拉长了，倘以25年还款期计，当实际按息超过3%，业主还息已多於还本金。惟大家不要忽略，若物业作出租投资，即使按揭实际按息达3.5%，利息开支仍少於租金收入，这亦是买家会考虑的其中一个因素。」
王美凤续指出，香港会否跟随美国加息，视乎银行拆息、资金成本、贷款需求等因素，而市场共识是预期香港今年加息一至两次，即最优惠利率加半厘或以下，加息步伐和幅度尚算温和，相信市场要消化加息的因素不会太困难。经过近年的压力测试，现时业主一般能承受到4%以下的实际按息。
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