自立法会完成三读通过印花税修订条例草案，并决定将换楼期限由6个月延至12个月，换楼买家有更充裕的时间在购置新物业后沽售原有物业，更可以节省额外租楼及搬迁的支出。不过，笔者仍收到不少客人的查询，担心「先买后卖」令他们多付辣招税，而且操作上仍然疑问处处，在此为各位解答「先买后卖」时需要注意的事项。
一二手楼换楼期计法有别
是次新修定的退税安排，若买家在12个月内完成「楼换楼」，即购买新物业后售出手上原有的唯一住宅物业，亦可获退回购买第二个住宅多缴的税款。换句话说，买家仍然需要先缴付新物业的15%印花税，待符合条件后，新物业的印花税便可以第二税率计算，多缴的税款可获退回。但注意，如买家本身已持有超过一个物业，便不能够以楼换楼的形式节省新物业的税率。
一手及二手楼的换楼期计算方法亦有不同，如新买入的物业属於一手，便必须於新物业入伙后的12个月内将原有物业卖出，二手则是签定正式买卖合约的12个月之内。由於购入新物业时仍当业主的第二个物业计算，按揭成数将下降一成。另外，虽然换楼人士有一年时间的卖楼期，但不要忘记若原有住宅物业持货是少於36个月的话，转售仍需缴纳10%至20%的额外印花税（SSD）。
过渡性贷款利率可低至P按
使用「先买后卖」的方式，如业主为新物业申请按揭时仍有现有物业的按揭在身，那么尚余按揭贷款额亦会计算在内，影响其供款占入息比率。坊间亦有银行提供半年期的「过渡性贷款」，客户提交现有及新购物业的临时买卖合约后便可申请，其特别之处是新购物业的按揭成数不需下调一成，而过渡性贷款的供款并不会计算在供款占入息比率内，故不会影响新物业按揭之批核，利率亦可低至P按。不过，此类计划推行的银行不多，如未有足够资金又想「先买后卖」的另一个办法，可以跟新购物业的卖家商量将成交期延后，并在期内尽快将现有物业售出。
由此可见，「先买后卖」可做到新旧物业无缝交接，毋须额外租赁其他地方暂住，但比较适合一些财力及实力较充裕的人士；相反「先卖后买」的好处是资金安排会相对轻松，而且不必承受买楼后急於将单位出售的压力。建议「先买后卖」人士预早开始计划及放盘，尽量将买卖物业之间的距离缩短。
经络按揭转介首席副总裁刘圆圆
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