香港楼价高企，不少准买家吼实各区笋盘，希望悭得就悭，以靓价购得心头好。虽然近年银主盘相对市价的折让有限，但若然够眼光，再加上少少彩数，置业开支随时悭到几十万元。今次就等各路专家赠你五个入市贴士，买银主盘不会再盲摸摸。
贴士1：查册起底 了解楼盘背景
若业主或债务人拖欠银行或财务机构的按揭，在机构一再催促下，债务人仍无力履行合约，机构便可把物业收回拍卖，以拍卖所得资金来偿还欠款，该类单位就称之为银主盘。
可知悉原业主债务
廖广志律师事务所高级顾问律师区力行指，银主盘多数先透过代理行放售，若无人问津或反应欠佳，会再於拍卖行出售。购买银主盘前必须对单位了解更多，要查清楚该单位沦为银主盘的原因，原业主债务问题可从查册得知，土地注册处资料则能显示该单位所有银主名单，若只涉及债务问题的银主盘则较稳阵，单位成功出售后，各银主便会陆续获得还款，单位亦能「解钉」。
贴士2：小心单位牵涉官司拖数
区力行指，若单位是因官司问题而变成银主盘，买家要多留意。买银主盘前的查册重要，可了解单位历年涉及的官司及抵押纪录，如曾拖欠管理费及水电煤等杂费，买家随时要偿还原业主的欠款。
了解有否欠管理费
部分新进屋苑管理费高昂，每月需缴交数千元管理费，假设原业主欠款逾两年，连同其他杂费，新买家承接单位时的额外支出或高达数十万元，由此可见，买银主盘随时贵过买普通楼。
若单位因漏水等问题而打官司，前业主败诉兼无力偿还堂费及欠款，单位被银行收回拍卖，更要加倍注意，因买家签署临时合约时等同接受物业状况，即使官司已解决，但新买家仍要留意物业漏水问题是否已改善，否则随时接火棒。
贴士3：慎防原业主财务有手尾
若买家担心代理或拍卖行资讯未够详尽，最好寻求律师协助以保障个人利益，一般律师费约1万元。区力行称，即使查清楚物业资料，亦要留意原业主个人财务状况，由於土地注册处文件仅显示业主以该物业所抵押出来的金额，若业主尚有其他债务在身及未处理好，财务公司或其他机构有机会发信，甚至上门追讨欠款，虽然原业主个人债务不会「上身」，但新买家恐会无辜受滋扰。
他续指，这类型案例不时发生，新买家需向法庭申请禁制令才能解决事情。另外，购入银主盘的条款与一般住宅不同，银主毋须清理单位内任何家居及杂物。
贴士4：按揭与普通楼宇无分别
敍做按揭为楼宇买卖中重要的一环，中原按揭经纪董事总经理王美凤称，坊间可能认定银主盘估价不足，或以为买家向银行敍做的按揭成数，会较一般住宅物业低，但实际上，银主盘与一般物业的估价并无分别，按揭成数亦相若。
村屋常有僭建问题
王美凤指，单位业权问题固然重要，但若单位本身出现结构性问题，如非法僭建及改建会影响按揭成数，独立屋及村屋较常出现这类问题。
此外，买家要注意大厦维修问题，一般银主合约指明由买方负责，若物业接获大厦维修及翻新通知，每户需合资缴付费用，金额普遍最少数十万元，买家需留意。
贴士5：风水倘欠佳 补救有方法
一个单位不会无原无故沦为银主盘，究竟银主盘风水是否真的如此差？单位必定买不过？堪舆学家麦玲玲称，银主盘的风水不一定差，要夹人运、地运以判断。首先，要查清楚单位是否先天风水不济，若历代业主们财务状况均出现问题，有八至九成机会属单位先天风水问题。
重新装修变格转运
相反，若追查原因后，发现仅为前业主个人财务问题，买家可以将单位重新规划及装修，如容易积聚上手气运的地毡及镜子可选择更换。
麦玲玲指，过往曾接触购入山顶及中半山银主盘的买家，购入后将单位室内设计改变，如改动大门，以变一变格局，转一转运气。
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