昨日一个月期港元拆息升至0.97厘，交银国际发表报告指，银行流动性下降令拆息持续高企，市场上大多数的拆息按揭贷款利率已升至「封顶位」，即最优惠利率（P）减3.1厘，或实际按揭利率为2.15厘。
交银国际指，市场预期最优惠利率於下半年上调一至两次，每次幅度介乎25至50点子，相当於实际按息升到2.4至2.65厘水平，高於现时楼市只有2.2至2.6厘的净租金回报率，若租金回报再扣除利息成本之后，买楼收租将会变成负现金流的投资，难免抑制楼市的投资需求。
交银国际研究部联席董事刘雅瀚又指，近年住宅落成量上升，今年私宅落成量和交付予买家的数量预计达1.8万个单位，较去年多约2,000伙，令租盘供应增加，租金确实有下调压力。该行预计，随着供应量上升、加息和租金收入下跌，今年住宅租金回报或会下跌20至30%。
专家：楼市暂顶得住
事实上，随着美国加息步伐加快，香港银行的美元存息利率普遍逾2厘，吸引力已足与物业租金回报抗衡。其中，渣打银行（香港）美元的一年期定存年息高见2.5厘，起存金额只需要等值10万港元的美元新资金。
资深财经专家林一鸣表示，如计及差饷、厘印费等成本，买楼收租的净回报率其实一早已是负数，加上印花税等辣招，买楼收租的投资者其实几乎绝迹市场，有实力的投资者亦未必要借按揭去买楼。故虽然近期拆息上升，他相信对楼市的投资需求影响有限。
他反而认为，加息会影响市民买楼自住的需求，延迟上车计划。不过，目前港息加幅仍是未知之数，就现时来看，大银行接收的存款较多，有空间暂缓加息，小银行亦难以先於大银行调加。他估计，P利率今年可能最多只加一次，幅度为0.25厘，认为今年利率对楼价的影响非常有限。
启德1号回报仅1.65厘
对於有报告指香港物业租金回报有机会变为负值，浸会大学财务及决策系副教授麦萃才认为，要视乎香港资金流出情况，一旦加息，就出现上述情况，惟相信对市场影响不会太大。即使供楼贵过租楼，市民仍会选择买楼。
观乎新盘销情持续理想，但留意的是好卖不好租，入伙新盘租金回报逊色。美联黄嘉仁表示，九龙启德1号（I）及（II）今个月暂录51宗租赁个案，平均实用尺价31.2元。其中，启德1号（II）第5座中层E室，实用面积563方尺，成交月租1.6万元，实用尺租仅28.4元。上址去年买入价约1,163万元，租金回报率仅1.65厘。
至於何文田新盘皓畋尺租亦见低水，部分尺租不足40元。美联阮培华称，该盘租金回报率约2.3至2.6厘，本月录约45宗租赁成交，实用尺租约38至46元，其中10座低层E室，实用面积568方尺，以月租2.2万元租出，实用尺租38.7元。以单位去年买入价约1,165万元计算，租金回报不足2.3厘。
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