去年楼价攀升14.8%，不过租金升幅则只有7.9%。根据差饷物业估价署数据，租金回报率持续受压，去年12月份细单位租金回报率跌至2.7厘，创纪录新低，而超过1,722方尺的超级豪宅回报率仅2厘。有业界人士表示，以现时供款利率为P，即2.15%计算，如加息50点子，其资金成本已经等同租金回报率，相反投资在美国10年债券息率可达至2.7厘至2.8厘水平更为理想。究竟投资物业是否仍属精明之选？今次我们来一起探讨。
所谓的租金回报，其实定义广泛，最简单的租金回报就是以每年租金/购入时楼价计算出来。假设购买时的楼价为500万元，现时放租租金为每月16,000元，租金回报即是16,000元×12月/500万元 = 3.8厘。不过，此计算方式没有将固定支出如差饷、地租及每年增加的管理费计算在内，因此亦有人会以净租金回报的方式计算回报率，即每年租金-支出/购入时楼价，将这些支出一并计算在成本的话，每年净租金收入约为10个月。以刚才例子再计算，即净租金回报约为16,000元×10月/500万元 = 3.2厘。
从上述例子可见，由於回报率是以当时购入价计算，如业主於数年前置业，由於当时的买入成本较低，现时的租金回报或仍可达10厘以上，因此现时仍有很多业主惜售不卖。不过，自从政府不断加辣以打击投资客入市，投资者需要衡量15%印花税、按揭成数及供款入息比率下降一成等因素，对投资者来说未必太吸引。因此现时楼市多是用家主导市场，特别是豪宅回报一向较细单位低，自用率一向高企，此类用家或未必着眼於租金回报，反而较着重楼价升幅。总括而言，差估署公布的租金回报只反映当时购入物业的收益回报指标，如买家一早入市，租金回报亦可能非常可观，或与差估署公布的回报率存在颇大的差别。
今年楼价料升10%
笔者认为，住宅物业仍然有潜在的升值空间，预测全年楼价比去年仍有10%的升幅，加上今年一手单位供应不绝，预计整年的新取用按揭贷款金额及宗数可达3,400亿元及87,000宗水平，再创出历史新高。在现时刚性需求殷切的情况下，物业租务及买卖市场仍然活跃，而且有自住需要的人毋须担心租金回报的问题，仍然是入市的好时机。另一方面，现时租务市场仍然炽热，而置业的风险仍普遍比其他投资为低，但考虑到现时入市的投资客仍需要评估其租金回报的吸引力，建议考虑自身的投资目标、可承受的风险程度及其他因素作出决定。
经络按揭转介首席副总裁刘圆圆
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