早前美国十年期国债孳息一度攀升至逾2.95厘高位，引发全球金融市场波动，但曾任摩根士丹利董事总经理、星级分析员卓百德（Peter Churchouse）却无惧「息魔」，直言即使香港跟随美国今年加息三次，本港实质利率仍处於很低水平，难以显著推冧香港楼市及经济，反而美国长债与短债息差处於异常低的水平，为美国未来两年或可能步入衰退敲响「警号」，认为这才是金融市场明年最大的风险。
卓百德指出，尽管传统经济思想上，认为利率上升不利楼价，利率向下则有利推升楼价，但过去香港也曾出现减息伴随楼价下跌的情况，认为实质利率才是预测楼价表现更佳的指标，现时市场普遍预期美国今年最少会加息三次，倘香港跟随的话，香港三个月银行同业拆息（Hibor）将由现时约1.25厘增至年底约2厘，若减去2%的通胀后，本港的实质利率仍然处於很低水平。
港地产商借贷比率低
他表示，单就加息而言，难以令香港经济和楼市出现明显下跌，但加息或打击置业气氛，减慢楼价升势，甚至会令楼价轻微下跌。然而，根据过去经验，楼市大冧往往与地产商或买家的债务高杠杆有关，惟现时香港主要地产公司的借贷比率在全球同业之中可说是最低，而本港平均的按揭借贷成数仅约50%，这意味无论银行或借款人都有大量的缓冲以防加息，香港出现楼市及金融系统等风险的机会不大。
展望明年，卓百德认为不是忧虑利率会急速上升，反而是担心美国或可能出现新一轮经济放缓或经济衰退。他指出，相比起股市，债市能更佳预示中期经济展望，尽管现时美国长债孳息仍高於短债孳息，但两者息差处於不寻常的低水平，一旦出现倒挂，即长息低於短息，意味市场不预期美国经济会急速增长，通胀中期亦不会显著上升，故毋须大幅加息以遏止通胀。反而，根据历史经验，每次美国出现经济衰退前，都会出现美国国债长息低於短息的情况，因此，美国或出现新一轮经济衰退，才是明年最大的风险。
美银美林亦说，若美国只是温和加息，经济又续维持强劲增长，料不会令香港楼市急跌，亦不会为香港地产股敲响「丧钟」，惟近日股市的波动及下半年本港优惠利率或有机会上调，或令下半年的住宅销售有所冷却，地产股或跑输大市，喜欢收租股多於地产发展股。
花旗指收租股值博
花旗则指出，受惠农历年后的旺季及发展商积极推售新盘，加上花红及加薪等财富效应，预期今年上半年本港楼市将可上升10%，惟下半年则会回吐5%，而投资者对股票风险升温的忧虑，地产股的资产折让率或进一步扩阔，拖累地产股跑输大市，首选沽售信和置业(00083)及恒隆地产(00101)。不过，却看好收租股，指於楼市及股市延后的财富效应下，人民币回升刺激内地旅客来港消费，而高档零售经过三年的调整后，终於迈向复苏，故看好九龙仓置业(01997)、领展(00823)及新世界发展(00017)。
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