狗年伊始，相信不少年轻无壳族的愿望是达成置业梦想，如果今年打算荣升业主，入市置业前就要做足功课。今期《置热话题》有专家教上车初哥买楼五个贴士，想搵个安乐窝不妨睇睇。
置业是人生大事，买楼零经验的上车初哥就更需要留神，在入市之前做好准备。专家指出，上车客不妨先了解买楼开支预算、置业流程、上车盘潜力、银行估价及按揭安排五大范畴，绝对可以减低「中伏」失预算的风险。
美联物业住宅部行政总裁布少明表示，年轻人若有意置业，今年需留意息口走势，因为美国通胀可能升温，年内有机会加息三次，可能会影响本港按息，所以入市前要清楚自己的财务承受能力。
衡量风险 量力而为
他续指，供楼并非一两年间的事，年期动辄十多二十年，上车客谨记要衡量自己的工作是否稳阵，置业最重要是量力而为。
高力国际亚洲区估价及谘询服务部副常务董事张翘楚认为，近年楼价升势不绝，实用尺价「万万声」，楼价已不算便宜，加上按息趋升，投资回报难免愈来愈小。
不过，张氏续指，毕竟楼价升得快过工资增长，加上暂时看不到楼价有大冧因素，若有自住需要不妨趁早入市。他教路，上车客宜以实用尺价作衡量心仪单位是否抵买的指标，尤其与附近地皮的地价比较，从而减低买贵楼的机会。
1. 置业流程：倾好价签临约 畀5%细订
置业流程繁复，买个安乐窝看似要「过五关、斩六将」，但只要按照买楼流程一步步做，并了解个中窍门，入市自然事半功倍。
订金交律师楼保管
美联物业住宅部行政总裁布少明指，置业者若在二手市场选定心水单位，并跟业主倾好价及完成交易日期等条款后，双方须签署临时买卖合约，买方付俗称「细订」的临时订金，一般为楼价3至5%不等。而最稳阵交收做法是订金由律师楼托管，以免卖方收订后失踪。
他提醒买家，细价盘近年升势急，未必个个业主愿意签「必买必卖」条款，若要减低业主悔约机会，买方不妨将「细订」加码至楼价5%，增加卖方挞订的成本。另外，地产代理有责任在达成楼宇买卖协议前为买方查册，保障买家购买前可充分掌握单位有否僭建及欠债等隐藏问题。
布少明续指出，当买家签署临时买卖合约（临约）后，可用临约副本向银行正式申请按揭贷款。而买卖双方各自委任代表律师草拟正式买卖合约，交齐资料审核无误后就签署正式合约达成协议。
买卖双方通常在签署临约后十四日内签署正式买卖合约，买方透过律师缴付印花税及交付「大订」，而「细订」加「大订」普遍相等於楼价10%。签署正式买卖合约后买方律师安排打厘印及送交土地注册处登记。
签署楼契前先验楼
他建议签署楼契前买方宜作最后验楼，以确保内笼符合交吉要求，如单位连同家俬、电器出售，谨记在买卖合约内要列明。
通常成交订於签署正式买卖合约后一至两个月内完成，买方签楼契及缴付楼价余款后，卖方正式交匙，买家宜收匙后随即更换门锁，减低保安风险。
2. 上车盘寻宝：多睇楼格价 做决定要快
高力国际亚洲区估价及谘询服务部副常务董事张翘楚认为，不少置业者要睇完楼，视察室内装修后才扑槌，但近年细价楼抢手，往往未下决定时已被其他买家捷足先登，可见要买到笋盘，做入市决定就要快。
宜放眼旧楼博升值
他续说，如心仪屋苑式的物业，不妨做定功课，多看不同类型单位，增加对物业的认识，一旦遇到笋盘可即时出票落订，增加买平盘的机会。
他认为，现时大多四至五百万元细价盘位於屯门及天水围一带，仍然可以找到空间较大及实用尺价一万元左右的平价上车盘，但两区受洪水桥发展及港珠澳大桥效应带动，近两年楼价升幅不菲，再升的空间有限。
反观若不介意居所细及旧一点，不妨在旧区如北角、湾仔的旧楼「寻宝」，或瞄准一些未来升值潜力较高的基建沿线区域，如港铁沙中线沿线的沙田、大围及土瓜湾，若觅得实用尺价相对低水的上车盘，将来换楼会较容易。
3. 开支预算：首期金额视乎按揭成数
许多上车初哥财力有限，置业自然要「睇餸食饭」，入市前最紧要「计啱数」，预算好置业应有的开支。
在芸芸置业开支中，最大笔当然是首期，要留意首期支出的多寡，很多时视乎按揭成数及银行估价，尤其申请高成数按揭计划门槛较高，一旦不获批核，首期支出随时大增，故要预留较多资金作不时之需。
计清楚印花税及杂费
虽然上车初哥普遍属首次置业的香港永久居民，毋须缴付一六年底实施划一楼价15%的印花税，但随着细价楼愈来愈不「价细」，即使依照旧制付税款一样不菲。
以现时普遍上车盘楼价介乎400万至600万元计，楼价400万元物业税率2.25%，即9万元；楼价逾400万至442.857万元，税款为9万元加超过400万元款额的10%。至於超过442.857万至600万元的楼盘，税款为楼价的3%，以楼价600万元为例，须付印花税18万元。
另外，律师费、经纪佣金及装修费等支出都要计算清楚。坊间有许多地产相关网页都有不少置业计算机可供参考，入市前宜先计数。
4. 单位估价：楼市癫升 银行或估唔足
银行估价是买楼过程中不容忽视的一环，特别是近年楼价急升，估价追不到楼价情况时有发生。
利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣认为，银行处理物业估价是参考过去成交，当楼市升势太急，若破顶成交未能及时反映，便会出现估价不足，换言之银行批出较低的按揭金额，买家要付更多首期，财力不足的有机会上不到会而要挞订收场。她建议买家於置业前预备较充裕的资金作首期。
网上估价仅供参考
另外，现时资讯科技发达，网上银行估价相当普及，置业者将心仪单位资料输入手机程式，随时随地可获取物业估价，究竟网上估价准唔准？黄氏认为，网上银行估价一般只作初步评估参考，宜向资深估价员提供多些资讯，如单位的独有卖点，以便批出更贴市的估价。
近年上车门槛高，申请高成数按揭成趋势，惟黄氏提醒置业者，高成数按揭的估价较一般按揭保守，银行与香港按揭证券有限公司（HKMC）会先后为该物业进行估价，两者间以低者为准或取当中的平均数，置业者要多加留意。
5. 物业按揭：想借钱须通过压力测试
大多数置业者都会向银行申请按揭贷款，想较容易过关，就要熟悉金管局就物业按揭向银行发出的指引。
首置客可做90%楼按
利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣表示，其中一项置业者必知的规定是承做按揭必须通过入息压力测试，即以现时利率加3厘计算（最低以5.15厘计算），而每月供款额必须低於其每月入息之六成水平，直接影响其负担能力，故入市前最好计清楚。
黄氏续指，金管局虽然亦规定银行只可以承做最高楼价六成的按揭，但合资格的首次置业人士仍可透过香港按揭证券有限公司（HKMC）申请楼价八至九成的高成数按揭，要留意规范较多，例如楼价必须为600万元以内（九成按揭楼价更要在400万元以内）、物业必须为自住用途、供款占入息比率及压力测试会相对严谨等。
以一个400万元单位为例，借九成按揭、按息2.15厘及供款年期30年计算，首期40万元，如将按揭保费计入按揭贷款额约为375万余元，通过压测的最低家庭收入约37,000余元，每月供款14,000余元。
App下载
