本港低息环境已维持超过十年，物业市场成为最大的受惠者。昨有财务公司推出高逾10厘按揭计划，不禁令人想起「九七前」香港楼市的疯狂。前事不忘，后事之师。回顾历史，本港过去曾经历过多次加息周期，包括1993至1994年、2000至2001年，以及2004至2007年，对楼价影响最大为1994年，一年间息口上升2.5厘，楼价同期亦急跌约两成。
楼价正在上升之时，无人听得进谏言，人人只会向好的方面去想，曾经的风浪全抛诸脑后。近年经常有评论提醒加息周期一旦开展，楼价势必受影响下跌，政府亦不断警告加息对本港楼市的影响。不过善意的忠告，却往往被扭曲成「阻人发达」。其实翻开历史教科书，本港过去高息年代时的教训并不远，大跌市的「惨烈」许多人仍然历历在目。
息口连升易推冧楼价
美联储1994年时曾经大举加息，连加7次息，联邦基金利率由3厘倍增至6厘。紧随美联储的加息行动，本港最优惠利率亦在1994年3月至1995年11月先后5次加息，由6.5厘上升至9厘。息口上升扭转了香港楼价1994年初的升势，楼价由高峰期时平均尺价约5,382元（1994年第三季），跌至4,590元的谷底（1995年第三季），跌幅14.72%。
加息对供楼的影响十分明显。假设一个楼价500万元的单位，承造六成按揭，供款25年，以现时最优惠利率按息2.15厘计，每月供款12,935元。对月入3万元的家庭来说，仍然有能力供楼，供楼负担比率约43%。不过若本港进入加息周期，按息抽高至5.15厘的水平，即加息3厘，每月供款就增至17,800元，每月要多付4,865元，供楼负担比率增至约59.3%。
若升至上世纪90年代时的10厘水平，每月供款更倍增至近27,261元，供楼负担比率激增至90.87%，家庭供楼更辛苦之余，楼市在高息下更可能崩盘，买家将会赔了夫人又折兵。回顾历史，低息不可能永久持续，1990年至1999年的按息平均接近10厘，今天息口与当时相比差天共地，即使与2000年至2009年平均按息3.79厘比较，仍有上升空间。
距离1997年虽然眨眼已过去廿年，但息口逾10厘的历史纪录犹在，买楼时一定要做好风险评估。■香港文汇报记者 颜伦乐
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