占一手潜在供应80% 高追风险大
楼价高企，发展商依照买家购买力增建细单位，推高近年新盘供应量。根据运房局最新数据，未来3年至4年私人住宅潜在供应中，多达7.62万伙为少於70平米(约753方尺)中小型单位，数量为历来之冠，占潜在供应量的比例亦由5年前约60%升至近80%。虽然中小住宅需求庞大，但面对海量供应，有分析指中小单位最近销售速度已经放缓，「劏房盘」售出率越来越低，未来中小单位消化需时，升值能力跑输大市。■香港文汇报记者 颜伦乐
运房局数据显示，截至去年第4季，未来3年至4年私人住宅潜在供应量达9.7万伙，虽然数字与去年第3季持平，但细心留意潜在供应量中，少於70平米的中小型单位数量有明显增加，由之前7.27万伙升至7.62万伙，短短一季已增加3,500伙或4.8%。而占总供应量的比例，更加由2013年最少约59%，升至现在79%，5年上升20个百分点。
中小单位或创8万伙纪录
由於政府持续增加供应，业界预料未来私宅潜在供应量将继续上升，或再刷新10万伙的历史新高，而中小单位亦会相应增加，按照现时近80%的比例，未来或会突破8万伙水平。莱坊高级董事及估价及谘询部主管林浩文表示，该行去年亦曾就此进行研究，预测直至2022年之后的5年，中小单位都会占市场供应高达八成以上。
他预期，由於楼价升幅大过市民购买力，未来中小单位的面积将会越劏越细。目前「纳米级」（即少於215方尺）单位占中小型单位约4%至5%。不过，由於目前市道畅旺，市民置业需求强劲，相信市场仍然能消耗这批中小单位，预测今年一般住宅楼价将上升5%，如果经济数据向好，一般住宅更可升至10%。
价格高企形成恶性循环
问到中小型单位供应上升，会否伴随风险，他说：「主要是购买力问题，如果买家用高杠杆，借八成至九成按揭风险当然大，但如果畀到四成首期就无问题。其实最主要问题系购买力转弱，同一份粮，以前买到400方尺，今天只能买200方尺，就造成越来越多细单位推出。因为现时六成至七成买家都以打工仔为主，大多数自住。」
高力国际亚洲区估价及谘询服务副常务董事张翘楚亦指，虽然中小单位供应多，但同时间近年楼价升幅亦较大，可谓相当矛盾。买家现时多买银码细的单位，一方面是受制按揭成数，因现时低於600万元物业才可以借八成按揭，另一方面是因为「无得拣」，市场上细价物业买少见少，於是水向低流，成为中小单位楼价上升「帮凶」。
货源选择少 新盘吊高卖
他直言：「除非政府以后放宽按揭成数，将600万元的上限推上去，增加市民议价能力，否则焗买贵楼的局面只会持续下去。而购买力亦被迫流向一手物业，因为发展商可以将单位劏细或提供二按等，最终会令单位面积越来越细，中小单位供应量越来越多。」「但发展商也要平衡市民的供款能力，过千万元的单位再帮多二按，买家都供不起。」
张翘楚又指，发展商现时就中小单位的定价，不是与同区二手价比较，更多时候是看市场上有没有同类价格货源。他说：「当市面无晒400万元的单位，无论他的单位质素位置点样，他都可以定在400万元。」又认为：「个别新盘现时细单位定价较高，日后潜在的升幅亦相对较小，同时要小心楼价不会无止境上升。」
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