近年私宅单位越劏越细，市民的接受程度却越来越高，归根究底为楼价太贵。水向低流，过去有能力买400方尺物业的准买家，今日可能只能买300方尺单位，甚至更细的纳米楼。「先上车，后换楼。」不少准买家抱着这一心态入市，打算待楼价上升后再换楼，却忽视纳米楼转手可谓难度极高。
楼细尺价昂 二手乏买家
纳米楼转手的难度，在於当新楼进入二手市场，比较对象就不再是自己屋苑的其他单位，无论按揭成数、楼价及面积等，都要与区内其他二手单位竞争。由於纳米单位的面积太细，肯购买的准买家数量并不多，主要为投资者，以及上述实力不足的上车客。而实力足够的买家，倾向不会选择这类面积过细的户型。
而且，新盘纳米单位尺价普遍高於其他间隔户型，若与区内其他二手楼比拚，同样楼价已可在区内购入其他面积较大的单位，楼龄新旧在此时影响就变得较细。故除非纳米单位所处位置非常优越，否则准买家买入后，便要有心理预备其升值潜力会较一般单位低，市场甚至时有蚀让个案。
购买新盘还要留意管理费与二手物业的差距颇大。现时一般非豪宅的二手物业管理费每方尺大概2元，但一转到新盘市场，无论定位是「假豪宅」还是中价物业，管理费每方尺普遍已逾4元，甚至超过7元。以一个400方尺单位为例，每方尺2元管理费约800元，新楼一下子就提高到1,600元或以上，长远开支不可忽视。
高按上车 恐需抬钱转会
再者，近年细单位、纳米单位的数量有上升趋势，供过於求下买家选择更多，纳米单位的价值就显得更为「鸡肋」了。
观乎1月开卖的几个新盘中，包括君誉峰、津汇及悦雅等，皆有大量细单位供应。当中，悦雅最细户型面积只有171方尺、君誉峰及津汇则为181方尺及221方尺。购买这类单位的买家要有心理准备，对单位之后的升幅不要抱太大期望，即使银行估值达到某个水平，但亦可能属於有价无市的局面。
值得一提是，为吸引上车客青睐，不少发展商近年都推出高成数按揭，或八成半至九成半之间，变相令这些单位的风险更加高。若实力不足的上车客因此而入市，而数年后单位因为无人承接而需继续持有，或会陷入财政困难。平手离场还好，若因为楼价跌，又找不到人接手，转按便需支付更高的首期，若不转按又要承受高息，俨然一场赌博。■香港文汇报记者 颜伦乐
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