黄竹坑站二期下月截标 每尺楼面补价1.05万 贵绝铁路项目

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黄竹坑站二期下月截标 每尺楼面补价1.05万 贵绝铁路项目
(信报) 2017年11月7日
住宅楼价上扬,土地价格亦受带动。位於香港仔的港铁(00066)黄竹坑站物业发展项目(下称黄竹坑站)第二期昨天起招标,12月1日截标。消息人士透露,该用地涉及的补地价约52.1亿元,以该用地可建楼面面积约49.3万方尺计算,每方尺楼面补地价(下称楼面补地价)约10576元,较毗邻第一期地盘今年1月的楼面补地价8119元,约10个月狂涨三成,并创本港铁路项目楼面补地价历史新高。

占地约9.26万方尺的黄竹坑站第二期,邻近香港仔南朗山道,位於新会商会陈白沙纪念中学对面, 上周四共收到37份意向书,属於铁路项目意向书数目第二多;经过4天时间,港铁随即推出该项目招标。

补地价金额涉52亿

据了解,第二期与毗邻的第一期一样,设有补地价和分红条款,其中补地价金额约52.1亿元,折合楼面补地价约10576元,较第一期的楼面补地价8119元急升三成;而港铁就第二期定下的分红比例要求则为30%,较第一期的35%下调。差饷物业估价署数据显示,整体住宅楼价由今年1月至最新公布的9月,升幅约10%,意味地价升势较楼价还要急。

发展商除了需要支付补地价和分红,入标时亦需要自行向港铁提出一个入标价,有传该入标价将来可分两期向港铁支付,市场估计入标价高低势成鹿死谁手的关键。此外,港铁就该地皮有一系列发展要求,住宅单位数目限为550至600个,其中约180个住宅单位的实用面积不得超过538方尺。

黄竹坑站第二期的楼面补地价约1.06万元,较邻近个别二手屋苑的成交尺价还要高,例如楼龄约22年的南涛阁,以实用面积计算的近月平均成交尺价约1.03万元;黄竹坑站第二期的楼面补地价,更较2010年尖沙咀柯士甸站物业发展项目的9125元高出约15.9%,成为全港首个每方尺楼面补地价突破一万元的铁路物业发展项目。

英皇:不排除伙中资竞投

资料显示,黄竹坑站第二期吸引中港发展商提交意向书,包括长实(01113)、恒地(00012)、新地(00016)、新世界发展(00017)、有份投得第一期地盘的路劲基建(01098),以及近年积极投地的中资财团如龙光地产(03380)和海航集团旗下香港国际建投(00687)等。

英皇国际(00163)执行董事张炳强说,该集团对黄竹坑站第二期有兴趣,会研究入标,亦不排除伙拍内地财团竞投。华懋集团地产部总监吴崇武亦表示,会研究入标黄竹坑站第二期发展项目。

普缙集团企业发展部总监(估值及物业管理)张圣典指出,港铁下调第二期分红比例要求,料有助吸引发展商入标,避免出现流标风险。

莱坊高级董事及估价及谘询部主管林浩文表示,第二期补地价金额较第一期高,反映该用地位置和近月市况因素,相信中资发展商会积极参与,惟由於项目发展规模大,相信部分发展商将组财团入标,预计最终有逾10个财团入标。

中原测量师行执行董事张竞达称,由於黄竹坑站第二期的补地价较第一期高,相应调高该用地的估值(当中已包括补地价)5.3%,每方尺楼面最新估值为2万元,估计地价约98.6亿元。