行政长官林郑月娥今日发表任内首份《施政报告》，市场憧憬不会再为楼市「加辣」，政策风险减退，并会透过公私营合作改划农地兴建首置上车盘。一众大行大合奏唱好，预期地产商可受惠农地加快置换兴建住宅，把土地价值释放，刺激本港地产股昨天再度爆升，四大发展商共获逾20亿元资金追捧，市值合计急涨208亿元【表】。
4大发展商市值涨208亿
中信里昂估计，《施政报告》中的楼市政策，除了推出首置上车盘计划，亦会把重点放在发展新市镇，地产商面对的政策风险将降低。由於政府决心增加公私营房屋供应，需要大规模置换农地建屋，将令持有大量农地储备的地产商受惠，该行看好新鸿基地产（00016）及新世界发展（00017）。
中信里昂又提到，发展商置换农地的速度已经加快，新地过去半年已转换720万方尺总楼面面积，而恒基地产（00012）亦计划於短期内开始换地。大和认为，恒地的商业模式建基於释出土地价值，恍似预先累积「土地期权」（options on land），待日后土地发展时把期权行使，增加其价值。由於回报要很长时间，故需要一定的耐性。
新世界昨天以全日高位12.04元收市，飙5.06%，创逾4年新高；恒地一度升4.68%至55.95元，收报55.25元，仍涨3.37%；新地曾高见132.8元，收报131.8元，升1.62%；长实集团（01113）上扬0.77%，报65.15元。
大中华投资策略研究学会副会长（港股）李伟杰认为，虽然市场对《施政报告》早有憧憬，相信正式公布后，地产股「未至於见光死」，但短期内进一步上扬动力已减弱。
恒地3区农地可拓新市镇
据了解，恒地本周一应分析员要求，曾安排前往视察集团位於粉岭北、古洞北及洪水桥的农地。中信里昂指出，恒地拥有的农地当中，有3个地区可作新市镇发展，料提供12万个住宅单位，能容纳39万人。美银美林引述恒地管理层表示，有信心年底前把古洞北及元朗和生围置换，该行估计恒地可因此产生48亿元潜在收益。另瑞银分析，政府提出新市镇发展概念，恒地有21%农地正位於相关新发展区，当中的价值可望逐步释放。预计未来15年随着全部农地被置换，恒地的估值将增加最多23%。
恒地回应称，农地置换进程应以年报为准。据恒地年报，早前就古洞北土地向政府申请换地，已获同意进一步处理，面积4.5万方尺，可发展楼面34万方尺，与政府达成补地价后可启动发展。元朗和生围别墅发展及湿地保育项目，已获城市规划委员会批准，项目占地223万方尺，可兴建约400幢独立屋，正进行补地价手续。
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