近年部分本地年轻人怨气颇重，背后涉及不同原因，然而楼价高企肯定是「元凶」之一；老牌地产代理美联集团（01200）主席黄建业，由年轻时居於有如劏房的超细单位，到后来统领自己的王国，家住数千尺山顶豪宅；40多年职业生涯，见证香港楼市起落变迁，对今天的现象，有他独到深刻见解。
黄建业认为，本港楼价贵的根源在於土地短缺、供应不足，后生仔女感无力置业，难免心存怨愤，很可能触发社会运动，「政府应加快觅地，做好基建，令港人安居乐业。」只要楼价回落，年轻一辈对前景重拾希望，人心自会趋向安定。
黄建业近来较少曝光，访问一开首他便打趣说自己「Out 啦」，谦称要依赖年轻同事，又语重心长地叹谓：「做集团主席很辛苦，要熟悉上市规则，干不好要坐监，所以一定要做到老、学到老。」虽然言谈间不无唏嘘，日理万机的他心态却依然年轻，尤其对风险的警觉性很高，其坚忍及开拓的精神，正是带领集团业务壮大的关键。
年轻雄心创业遇股灾
现时人人都谈劏房，说面积如何细，环境如何差，「我也是由劏房爬起来的」。黄建业补充：「1973年中学毕业后，考到加拿大的大学，可是家里没法负担，惟有留港打银行工，又不想与父母同住美孚新邨，於是搬出旺角唐楼，同一层住15、16人，一个板间劏房住4伙，我与一位教师分占上下格碌架床。」
那年头，在银行工作绝对安稳，黄建业却心有不甘，想到同学们不是往美国波士顿，就是赴英国伦敦进修，日后回港身价必大升，自己则输在起跑线，遂萌生创业念头，「适逢我所任职的外资银行调我到美孚分行，我觉得那里住宅数目多且成交活跃，家人刚巧有个铺位，便搞起地产代理生意来。」
做生意有赚有蚀，创业岂会一帆风顺，不久后遇上股灾，恒生指数由1973年3月的1700点不断下挫，至1974年12月跌至仅约150点，这对黄建业犹如当头棒喝。经一事长一智，到1995年美联上市，股灾这位「老朋友」未几又造访，「1997年楼市大跌，杜氏理论（Dow Theory）救了我。」该理论是关於市场走势的著名技术分析工具，当时美联预测楼市跌剩三成，黄建业狠狠地把物业割价沽出，保存实力，才令公司不受影响。
房策须配合人口需求
纵横地产代理界超过40年的他，眼见近年楼价问题已变成社会深层次矛盾，忍不住有感而发：「香港土地需求大，无论内地人来港工作或读书、港人结婚，甚或离婚……在在都会增加住屋数量；随着港人累积财富，又要求改善居住质素……土地政策必须跟上需求，否则应付不了，社会是埋藏着不满。」情况就如早年美联员工只得200人，如今已增至9000多，「若会计部人手不变的话，日常工作处理不来，就会爆发积怨。」
众所周知，香港楼价高昂，是全球最难负担城市，面积细小、被称「纳米楼」的新界私人住宅，也要300多万元；黄建业认为，本港弹丸之地，作为全球一线城市，楼价贵属正常，「二三十年前香港人穷，经过几十年拚搏，现在富裕起来，对生活质素要求高，喜欢住较大空间。」加上现时每年离婚个案约达两万宗，夫妻其中一方要另觅居所，而外国驻港办事处数目不断上升、内地人才来港，都对住屋产生刚性需求。
社会发展快速，当局的住屋政策须与时并进，「上世纪八十年代，外地人买6000方尺大宅非常罕有，即使到了1998至2002年，大单位也很难卖出，现在香港作为国际金融中心，对大单位及独立屋有需求。」
除了天价豪宅，另一市场需求是「迷你单位」，「这是入门版，将价就货，可以让市民先上车。」黄建业说香港经济繁荣，政府却没关顾好房屋需求，导致换楼市场冰封。「一个健康的楼市是：结婚、生仔、细屋换大屋，有个安乐窝。」他表示，市民愿意换楼是好事，说明对香港有信心，惟如今买楼风气是靠父干，等於超前买楼。
搬屋28次 换楼达人
有一子两女的黄建业，其中一名女儿已婚，他与两子女同住山顶3000多方尺大宅；讲到换楼，他堪称达人，因曾搬屋28次之多，浅水湾两次、 山顶两次，以为他搬上瘾，身旁的美联首席分析师刘嘉辉即补充：「黄生是因应哪区分行多，就搬到哪里，可以更了解不同分区的市场脉搏。」原来这也是工作上需要。
「无梦不发达」，他特别寄语年轻人，要有理想、 刻苦耐劳，又认为既然香港楼价奇高，可考虑到大湾区投资买楼，「美国人到华尔街上班，都是花个多小时车程；待交通及过境措施改善，港人到内地居住，跨境上班只花半小时。」他续说：「我们做生意的，亦试图在那里（大湾区）抓紧机会，怎么香港年轻人如此排外？不去捕捉，那便令自己错失机会。」
时下年轻人喜欢「转工又转工」，黄建业则奉行「投资又投资」，过去每当有钱便买楼收租，建议后生仔女应先努力奋斗，提升工作能力，学习股、楼知识，才能生财有道，「投资学问多：供求、利率、风险、货币、心理因素、管理作风……实践时不要败给市场。」因他相信，知识总能改变人生。
采访、撰文：廖美香
摄影：廖美香、受访者提供
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