香港二手楼市再创新高，楼价早已远超市民可以承担的水平，但大行的分析报告却莫衷一是，凸显了所涉及的因素复杂多变。而楼价会否掉头向下，抑或愈升愈有，计划置业的市民可从多角度自我分析，从而作出明智的决定。
日前有大型证券行发表报告，虽然有讲法指本港楼市处於危险情况，甚至或将「爆泡」，但该行认为全球利率正常化以及美国联储局缩减资产负债表，均不足以对本地楼市构成隐忧，因为本港银行体系结余充裕下，利率不太可能显著上调。话音刚落，昨日公布的二手楼价指数连升两周，再创历史新高。
香港楼价强势，除因供楼利息低企外，亦与高昂的租金息息相关。现时，一间劏房套间月租动辄也要六、七千元。此外，公屋迷你户备受投资者追捧，每尺售价竟较私楼还贵，全因投资者买入作收租用途，回报率可达四至五厘，极为吸引。
以往，一河之隔的深圳是港人租房的热点，但近年深圳楼价飞升，租金高企加上交通费已不划算，港人「回流」下，本地租务市场又添一批新动力。另一方面，年轻人要成家立室等因素，加强了市场的「刚性需求」，令租金高位难下，买楼收租遂成为投资者的理想选择，亦是支撑楼价的重要力量。
然而，住宅购买力逐渐消耗也是不争的事实。为了上车，不少买家绞尽脑汁，动用各种资源，包括「靠父干」、尽用发展商高成数按揭优惠条款等。另一大行在上月发表报告，预期住宅需求短期内会下跌。该行指出，自一一年香港楼市出现三次小型周期，每次历时约两年，相信目前已接近新一轮调整，而楼价跌势将会维持八个月。
亦有调查指出，面对高楼价，绝大多数的年轻人表示上车困难，除努力储钱外，惟有「靠父干」；中下阶层亦宁愿一家大细屈住蜗居，在劏房内一心轮候入住公屋。希望纾缓民怨的政府，更是不断警告入市风险。当然，市场角力下，亦有发展商惜售封盘，期望以静制动。
可见，现时楼市后向的激辩已进入白热化，但中长期而言，单位供应大增趋势愈见明显。近日，政府表示将花一年时间进行「大辩论」，在社会上建立开发土地共识，一旦「地从何来」得以解决，则未来楼盘叫价必然回落。当然，楼市去向如何，变数甚多，但归根究柢，市民最终是否买楼上车，还须量力而为及视乎本身是否有实际需要。
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