意向价250亿 较半年前估值升近2倍
香港文汇报讯（记者 颜伦乐）鹰君集团旗下冠君产业信托，早前委托第一太平戴维斯以首席代理身份就旺角朗豪坊办公室大楼作全球招标，9月至10月截标。第一太平戴维斯大中华行政总裁李伟文昨表示，项目意向价250亿元，尺价逾3.5万元，直言目标客户是内地财团，初步已有2至3个中资表示有兴趣，均为「国家级企业」，未来1个月至2个月会到北京及上海与他们磋商，预计今年内可以完成交易。
根据冠君产业信托2016年年报，朗豪坊办公室写字楼截至去年底的物业总值仅为84.77亿元。若以昨日意向价250亿元去计算，即短短半年多时间内，项目的价值足足升值近1.94倍。
鹰君集团正值争产风波之际，冠君产业信托却突然公布将出售旺角朗豪坊办公室大楼，难免令人对两件事情作出联想。早前鹰君罗氏家族已有人反对出售朗豪坊，问到有没有与罗家反对人士接触，李伟文说：「我哋受聘的业主系冠君，而唔系鹰君后面嗰班股东，最紧要睇正式的公布，唔好睇一啲谣言。」
贵绝九龙 不作拆售
李伟文表示，项目为旺角地标式商厦，亦是九龙第二高的商厦，楼高255米，环顾整个香港，现时少有可以整幢出售的摩天商厦，而由於香港各区都有建筑物高度限制，未来摩天大厦的数量亦为数不多，故此项目的意向价将达250亿元，尺价达3.5万元。翻查资料，若以这个意向价售出，势将打破2011年九龙塘又一城项目188亿元之最贵单一商业项目造价纪录。
项目现倾向售予单一买家，不作拆售，李伟文形容项目「绝无仅有」，尺价卖3.5万元相当合理。他不讳言：「我哋的目标客户希望系内地机构，内地客户喺中国要买一个地标式物业，我哋物业就啱啱适合佢哋所用。」但他亦承认内地因为有外汇管制措施，对於某些内地企业融资上有难度，必须要在本港或海外有融资渠道的内地企业。
「觉得非银行买家会成功」
不过，他强调除中资外，外国资金或本地财团亦有机会对项目有兴趣，但项目涉及投资额庞大，相信有能力应付的财团屈指可数。他说：「我觉得非银行的买家会成功买到，因为银行一定想喺金融中心买，朗豪坊只可以系后勤基地，作为银行的总部系差啲，但对於啲券商公司、国企、油公司就无问题。」
他又指，项目不应以现时的估值去计算，应该用未来的升值潜力以及项目的罕有性去订价，又以恒地早前以每尺5万元楼面地价购入美利道商业官地，以及南丰以每尺楼面地价1.28万元买入启德商业官地去作比较，指若非计算将来价值，不会是这个地价。他补充，公司过去出售的优质地段全幢写字楼，平均有35%至40%的溢价，「全幢卖同散售计法唔同」。
70万尺写字楼年收3.2亿
朗豪坊建筑群包括办公室大楼、商场及酒店部分，据冠君去年的年报，公司现时持有当中朗豪坊办公室大楼及朗豪坊商场，为集团主要投资物业，办公大楼亦即今次出售的部分，楼高59层，出租率一直高企，近5年出租率一直为99%至100%(2016年为100%)，去年租金收益为3.247亿元，按年升6.1%，
据第一太平戴维斯所指，项目每月尺租约50元至70元。李伟文相信，未来购入的新买家，买入后会将部分楼面自用，其余出租，预期项目未来月租或至每尺70元至80元，回报率可至3厘。值得留意是，项目曾在2005年售出4层，故现时只有55层可供出售，亦即今次招标的部分，总楼面70.29万方尺，每层楼面约1.7万方尺。
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