留意转按门槛 随时补数百万差价
「我唔系想炒楼，系银行畀唔到呢个（按揭）成数，我只系想偷多少少时间卖咗层旧楼。」高先生近日购入一新盘单位，就选择了发展商提供的70%一按，按息达4%，远较银行正常按揭的1.75%为高，但由於首3年只供息不供本，供款轻松，他打算3年后再转按去银行。近日像高先生这样的新盘买家很多，他们供得起楼，但畀不起首期，故采用发展商提供的低首期方法买楼。业内人士提醒，这些转按动辄须奉上数以百万元的差价，入市前一定要衡量风险及自身供款能力。 ■香港文汇报记者 颜伦乐
高先生现时在新界居住，单位已购买三年，出售毋须再支付额外印花税（SSD），他原本的计划是卖出单位后搬回市区，但因为银行按揭成数越收越紧，令他大失预算。他说：「我嗰阵仲可以借到七成，剩低两成用按揭保险计划帮手，?家呢个单位只能借六成，要人担保的话按揭成数就再少一成，唔搵的话我自己又过唔到压力测试，楼价升咗，其实市场上的选择好少。」
他感叹：「唔怪得咁多人会去买新楼，因为首期俾少啲，又可以偷啲时间去卖咗之前间楼，（发展商按揭的利息高好多？）供款嘅嘢计到数咪得罗。」
换楼客「畀不起首期」
小记发现，近日类似高先生的这例子不少，采用发展商高成数一按，或「银行+发展商二按」合成「高成数按揭」的，并非完全是「博一博，单车变摩托」的人，其实有不少是换楼人士，但用银行按揭他们需要付50%甚至60%的首期，很多人会出现「供得起，但畀不起首期」的情况。简单而言，即一层1,000万元的楼，现时做银行按揭要付500万元首期，而用发展商或财务公司的按揭，则只需付300万元或150万元首期。
就成交记录册的统计分类，目前难以分辨发展商一按所占比例，但可从二按的数字来判断目前高成数按揭的情况。香港文汇报记者翻查海之恋截至6月5日的成交记录册，发现当中选择建期付款的单位有477个，占当时已售单位842伙的57%，当中全部选择二按。另一新盘天寰当时卖出496个单位中，亦有160个单位选择二按，占比例32%。故此，有理由相信大部分买家都属「银行+发展商二按」所合成的「高成数按揭」。
由於发展商或财务公司按揭的利息很高，故此大部分人都会想办法日后转按去银行，但这过程亦有相当风险。
要计好两三年后负担
经络按揭转介市场总监刘圆圆就提醒，买家不要小看转按的难度。由於银行仍须严守按揭成数指引，除非楼价大幅上升，否则买家便须於转按时补回差额，金额动辄数百万元，无法补差价就要继续支付财务机构的高息，或者售出单位「止蚀」。以荃湾海之恋做例子，如一个1,000万元的单位，发展商可以做70%按揭，但银行只能做50%按揭，假设3年后楼价无升跌，买家届时转按也需要补20%即200万元差价，用财务公司85%按揭的买家，更要补278万元。她说，「买家用这类按揭计划时，一定要计好两至三年后能否负担。」
不过，刘圆圆不认同高成数按揭只有负面作用：「有人话系糖衣毒药，我一定唔会咁样形容。」她认为高成数按揭只是发展商提供另一个融资选择，让准买家资金更灵活调配，例如先将资金放到其他更高回报的投资工具等，「其实都可以系一个双赢的方案」。她说：「如果你负担能力不足，就算银行借几多俾你，个息几平，都可以令个投资系唔明智。」
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