270度无遮挡海景 尺价料万五贵过海航
香港文汇报讯（记者 颜伦乐）楼市火热，启德发展区风助火势，区内地价节节上升进一步扯高楼价，过去4年累计卖出12幅住宅地，合共提供达9,354伙。本报统计显示，卖地表内还有9幅启德住宅地可以随时推出，市场估值达1,060亿元，当中8幅更位处临海跑道区，日后可望270度环回维港海景。业界对这批靓地期望很高，估计每尺楼面地价由1.4万元至1.5万元不等，意味每一幅都可以打破海航集团创下的1.36万元纪录，再创新地王。
本月16日合景泰富、龙湖地产以72.3亿元购入第1K区1号地盘，每尺楼面地价12,563元，略高过估值上限5%。至此，启德城中部一带12幅地皮宣告全数卖出，合共提供达9,354伙。卖出的地皮以海航集团第1L区3号地盘的每尺楼面地价最高，达1.36万元，打破东九龙地价纪录。然而，启德区高地价之路应该未到尽头，香港文汇报资料显示，现时卖地表内的启德地皮尚共有11幅，当中住宅地有9幅，酒店地有2幅，势将成为本财年下半年卖地的新焦点。
旧跑道全海景地登场
值得留意的是，过去启德区卖出的12幅住宅地，全数位於启德站以南、启德城中心位置，但接下来的9幅住宅地，重心将转到旧跑道一带，除1幅启德站以北地皮外，多达8幅住宅地全数位於旧跑道区，亦即邮轮码头一带，当中4幅更正望维港全海景，造价令人期待。
就启德区剩余地皮潜在价值，香港文汇报找来月中对中环美利道地皮估值最准的理想城市企业估值部主管张圣典作出估值。他指，该8幅跑道区地皮，估算将介乎每尺楼面地价1.4万至1.5万元，即任何一幅都高过目前启德最贵楼面地价1.36万元的海航纪录。他解释指，启德地皮近期造价大概在每尺楼面地价1.3万元左右，但该批位於跑道区的第4A至4C地皮，由於海景非常辽阔，因此预测地价会更贵。
他表示，原本该批临海地造价还可以更贵，但由於位置上偏离启德站，而未来拟建的高架铁路环保连接系统仍在研究当中，落成日期及走线都未有定案，令地价出现折让。
高架铁路驳通升值两成
据政府初步研究，高架铁路环保连接系统要到2023年才启用，还要视乎该区的发展步伐、九龙湾验车中心迁置的时间表等，意味有机会再延迟。他坦言，若交通问题解决，该批靓地估值至少再升两成以上。
问到金管局近期收紧银行对发展商地价及建筑费融资上限等措施，他认为现时借贷成本低，即使金管局出招，对於发展商买地影响轻微，所以并未因此而调整估值。反而留意到中资瞄准启德区土地，每每以高价投地，近来迫使不少发展商到其他地区寻宝，变相亦推高各区地价，形成涟漪效应。
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