楼价屡创新高，金管局连续两周出招压楼泡。继上周五将地价融资上限由50%降至40%后，昨再出三招，其中将第二套房买家的按揭成数上限下调一成，楼价逾1,000万元住宅最多可借四成，收入来自香港以外的借款适用的「供款与入息比率」上限亦下调一成。金管局总裁陈德霖指出，是次逆周期措施是因应楼市周期演变而推出，目的是为保障银行体系安全，若上升周期延续，不排除未来会采取新措施。
金管局昨推出第八轮逆周期管理措施，共有三项（见表），包括将采用「内评法」计算资本充足比率的银行，其新造住宅按揭贷款「风险权重」下限由15%提高至25%，以减少银行按揭贷款；又将两类风险较高的贷款客按揭条件收紧，多过一个按揭贷款的借款人的按揭成数上限下调一成，收入来自香港以外地区的借款适用的「供款与入息比率」上限亦下调一成。陈德霖指出，是次逆周期措施是因应楼市周期演变而推出，目的是为保障银行体系安全，若上升周期延续，不排除未来会采取新措施。
楼价逾1000万 按揭仅四成
新招下，非首置客购买自用住宅，楼价等於或超过1,000万元的，按揭成数由之前50%降至40%，1,000万元以下由60%降至50%，且贷款额不得超过400万元。对於新招能否抑压炽热楼市，陈德霖认为银行新造按揭所需的资本支撑增加，或对楼市有影响，不过楼价受多个因素影响，除按揭外，还包括市场需求、外围变动、物业供应等因素，难言对楼市有何影响。
他指出，楼价自去年4月开始再度回升，今年3月私人住宅价格指数已经超越高位，住宅成交亦较今年1月回升超过一倍至上个月的大约7,000宗。同时，银行按揭贷款市场竞争激烈，即使美元利息正常化已经展开，香港的实质按揭贷款利息至今不升反跌，加上银行提供吸引的现金回赠，都会增加楼市过热的风险，亦会削弱银行在周期逆转时的抗震能力。
他表示，目前香港和外围环境都仍存在很大不确定性，本港利率在美国加息下最终会跟随上升，提醒市民置业是一个大额的杠杆财务交易，应考虑未来一段长时间经济及市场环境，尤其是按揭利率可能出现的转变，决定置业时应量力而为，衡量风险。
就银行风险权重提高，陈德霖指银行新造按揭需要提拨的资本增加，至於会否直接影响银行按揭业务的业务或成本，需视乎个别银行资金来源成本或资本充足比率，整体而言将提高银行资本充足率，以及将来楼市逆转下银行的抗震能力。副总裁阮国恒表示，瑞典和澳洲等炽热的楼市，现时亦有采用风险权重下限措施。采取「内评法」的8间银行占现时按揭市场约80%，平均的风险权重约16%，而采取「标准法」的银行则不受影响。
非首置客按揭占两成
此轮措施是针对风险较高的借贷人，陈德霖指，现时涉及多项按揭的申请约占新批按揭宗数20%，认为比例并不算少；而主要收入并非来自香港的借款人占新批按揭宗数约2%，并有上升趋势，银行难以验证他们的债务水平、估评他们的还款能力，因此风险较高。他强调金管局推出措施时皆会考虑尽量作出平衡，减低对真正用家、尤其是首次置业人士的影响。至於未来会否推出针对所有按揭申请人的措施，阮国恒表示每次推出都是因应当时风险判断，不会排除所有的可能性。
银行按揭利率自去年起一减再减，问及会否制定参考息率，阮国恒指不会有一个实际指标，但银行需要证明能够长远维持盈利，局方会与个别银行跟进营运情况。
银行公会主席、中银香港副董事长兼总裁岳毅回应指，银行业界对此表示支持，在环球利率长期低企下，有关措施将有助维持香港银行体系稳健经营，以及香港住宅楼市健康发展。香港文汇报讯 （记者 欧阳伟昉）
金管局加辣新三招
1. 采「内评法」计算资本充足比率的银行，新造住宅按揭贷款「风险权重」下限，由15%提高10个百分点至25%，以减少按揭贷款；
2. 涉及多过一个按揭贷款的借款人的按揭贷款，根据现行要求将适用的「供款与入息比率」上限下调一成，适用的按揭成数上限亦下调一成；
3. 收入来自香港以外的借款人的按揭贷款，根据现行要求将适用的按揭成数上限下调一成，适用的「供款与入息比率」上限亦下调一成。
注：以上三项措施即时生效，但对於第二及第三项措施，在昨日或以前已经签订临时买卖合约的按揭申请则不受影响。
资料来源：金管局
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