近期地产发展商连番高价买地，并以高杠杆为地皮融资，惹来关注会否不断推高地价；而发展商推售新盘时向买家提供高成数第二按揭的金额急增，亦令市场担心增加楼市风险。金融管理局周五终於连出两招，收紧银行对发展商的贷款上限，以及要求银行对提供高成数按揭发展商的信用风险承担预留更多资本。
金管局更首次就银行对发展商的建筑融资划「红线」，定出新监管要求，按银行业惯常的贷款比率上限，再调低10至20个百分点。
买地限借四成 6月生效
市场人士预期，金管局的措施对财政实力较弱的发展商，以及中资发展商影响较大。
现时银行一般向发展商提供的建筑融资贷款，最高融资上限为地价成本的50%和建筑成本的100%，整体贷款上限不超过物业完成后预期价值的60%。由6月1日起，新批的融资贷款比率上限将分别下调至地价成本的40%和建筑成本的80%，整体贷款上限下调至物业完成后预期价值的50%。若果地产商财务负债比率偏高的话，银行要考虑进一步调低贷款比率。
金管局副总裁阮国恒坦言，近期发展商投地出价进取，有些项目透过银行融资的杠杆非常高，甚至有发展商分别从不同银行取得贷款作为全数买地成本的资金来源，银行信贷及道德风险或大增。他指以往建筑融资贷款比率上限，一向参照行业标准，金管局并无设定红线，现时因应环境变化及需要，把建筑融资贷款比率上限纳入为监管要求，不排除日后会按市场发展再作调整。
中小型发展商最受影响
至於此举是否针对中资高价抢地并藉此压抑地价，他说∶「是针对行为，冇话针对某类发展商」，该局政策目标「永远只是针对银行风险管理要到位稳妥」。至於地价及楼价会否间接受到影响而下跌，他则不作预测。截至3月底，本港银行5万多亿元的本地使用贷款中，约有11%，即约5700亿元是向地产发展商及相关项目的贷款。
海通国际研究执行董事陈昔典指出，今年首季本港建造业及物业发展与投资的贷款按年增长13%，假设首季金管局已推出新措施，加上期间偿还部分贷款，则首季的贷款升幅可能因此减少6至7个百分点，但占整体贷款不多，对银行不会带来太大影响。
嘉华国际（00173）总经理（香港地产）温伟明表示，新措施明显向资金相对充裕的大型发展商倾斜，认为最影响中小型发展商的成本，由於这类发展商对银行贷款的依赖程度较高，降低借贷成数变相增加他们买地中标的难度。高力国际亚洲区估价及谘询副常务董事张翘楚估计，中资财团在港投地时会较受影响。
海航龙光等披露押地融资
中资发展商去年底开始接连以新高价投地，并将地皮作抵押融资，市场忧虑风险转嫁至银行业。例如去年11月，海航集团先以远高於预期的88.37亿元投得启德1K区3号住宅地皮，然后把该地皮抵押贷款35.02亿元，占地价近四成，贷款由东亚银行（0023）牵头，南洋商业及越秀集团旗下创兴银行（01111）亦参与贷出6亿元和5亿元。
今年2月，鸭脷洲利南道住宅地由龙光地产（03380）及合景泰富（01813）以逾168亿元的天价投得，龙光与合景泰富的合资公司是向恒生银行（00011）贷款逾75亿元，贷款额占地价亦高达四成半。
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