楼价迭创新高，中资财团续在港争夺住宅用地之余，更有出手竞逐商业地皮趋势。港府「加辣」周四刚满一个月之际，香港金融管理局昨日突「出招」，收紧银行对发展商的融资。分析认为新措施有助压抑楼价涨势及中资财团的「抢地潮」。
中资财团来港高价抢地、地产发展商为买家提供高成数按揭促销楼盘，终於惹来香港金融管理局连出两招收紧银行对发展商的融资，包括下调银行向发展商提供地皮及建筑成本等融资成数上限，更针对发展商提供高成数按揭，提高香港银行对相关发展商融资的资本要求计算方法。银行界预期，新措施将有助压抑楼价涨势及中资财团「抢地潮」。
地皮融资上限降至40%
楼市不断升温，政府上月加辣后，市场已预期金管局将接力出招收紧发展商贷款。金管局副总裁阮国恒昨日直言，近期部分买地及发展项目的发展商，以高杠杆方式融资，少数发展商更分别从不同银行借得贷款，作为全数买地成本的资金来源。
金管局针对发展商贷款的潜在风险增加，推出新的监管要求，自今年六月一日起，银行向地产发展商提供最高的融资上限，将分别调低至地价成本的40%及建筑成本的80%，整体贷款上限则下调至物业完成后预期价值的50%。
金管局出招前，现时银行一般会向发展商提供最高的融资上限，为地价成本的50%及全部建筑成本，而整体贷款上限不超过物业完成后预期价值的60%，并且属市场自律的参考做法。
发展商按揭贷款飙1.4倍
发展商提供的高成数按揭急增，阮国恒表示，近年有发展商提供的按揭成数高达120%，部分毋须进行压力测试及入息审查。
金管局资料显示，香港主要地产发展商提供的按揭贷款总额，去年大增1.47倍至276亿元，单计去年下半年的年率化增长更高达1.89倍，对比银行按揭贷款余额的比例，由一五年底的1%，急增至一六年底的2.47%。
金管局第二招就是应对高成数按揭，银行须按地产商的按揭股权值比率（MTE），即借出按揭总金额除以其股本或帐面值，厘订批出贷款的资本要求。若MTE超过5%，资金成本就会增加50至100%。阮国恒指，截至去年底，香港地产发展商的MTE约1至2%，有少部分发展商高於5%。
恒生银行(00011)副董事长兼行政总裁李慧敏表示，地产商贷款属恒生核心业务，强调银行会配合及遵守金管局的指引，密切注视风险。
银行界料对中资影响大
上海商业银行研究部林俊泓认为，新措施对进取投地中资发展商影响较显著，抢地潮或收敛，银行贷款可能会更审慎，但因香港利率偏低，大型发展商贷款可选择发债等途径集资，料成本与银行融资相差不远。
地产建设商会执委会主席兼会德丰地产主席梁志坚表示，新进发展商及中小型财团会「辛苦啲」。他又称，金管局在中环美利道商业地及启德住宅地截标后始公布新措施，做法不太好，但相信对市场整体影响不大，并表示会德丰地产向买家提供按揭一向不进取，新措施对集团不会有影响。
恒地：资本足不会借尽
恒基地产(00012)物业代理营业（一）部总经理林达民表示，金管局新政策影响不大，主要是因为集团资本充足，而且不会用尽地价成本的融资上限。
资深财经专家林一鸣表示，香港上市数家大型地产商，资产负债比率可谓全球最低，从收租物业所得经常性收益每年数以亿元计，即使银行收紧融资，这些发展商「大把钱」，仍可靠自己为买家提供物业贷款。
他又说，除非政府直接禁止发展商向买家贷款，否则对楼市及楼价没有影响。
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