地价融资上限削一成 变相打压高成数按揭
楼价高企，在金管局收紧按揭成数下，买家更难「上车」，发展商近年遂提供以九成甚至120%的高成数按揭促销新盘；此外地产商以破纪录的高价投地，又以高杠杆形式向银行作借贷，都为楼市及银行埋下风险隐患。金管局昨出招，下月起收紧银行对地产商的借贷上限，其中地价融资由50%降至40%，将建筑成本融资由100%下调至80%，整体贷款上限由60%降至物业完成后预期价值50%。
金管局昨向银行发出通函，要求银行加强向地产发展商贷款的风险管理，包括订立并收紧向地产发展商就建筑项目的融资比率，以及增加银行对向提供高成数按揭地产发展商的所需资本。金管局副总裁阮国恒昨在传媒简报会强调，局方推出风险管理措施是针对近期市场发展，希望银行更稳妥处理，而并非打击楼价的「逆周期」措施。
发展商提供按揭乏审查
阮国恒表示，截至去年12月，总计13间地产发展商提供的按揭贷款总额为276亿元，虽然相对银行按揭贷款的总余额只占2.47%仍处於低水平，不过以去年6月与12月相比，金额大幅上升。这些按揭贷款审批过程与银行不同，并没有为客户进行压力测试，部分甚至没有入息审查。他认为情况持续增长，银行有责任审视面向发展商的信贷风险。
金管局要求银行对提供高成数按揭地产发展商贷款增加风险权重，增幅按其集团的「按揭股权值比率」（MTE）厘定，发展商提供的按揭额占其股本比率越过5%与10%，风险权重亦会相对提高，按「标准计算法」下的风险权重最多可升至150%，银行需要增加提拨与贷款有关的资本，提升风险承受能力。经调整的风险权重是根据地产发展商的按揭贷款水平而厘定，金管局指银行应尽最大努力，从获其提供信贷的地产发展商取得资料。
资本要求将分两个阶段实施，由今年8月1日，经调整的风险承担适用新信用风险承担，明年8月1日起，措施将应用在所有信用风险承担。阮国恒指出，截至去年10月底，MTE水平约为2%至5%，一般为1%至2%，只有少数超过5%。
另外，阮国恒又指局方在近日对银行进行审查时发现，部分近期买地和发展以高杠杆形式进行，甚至有个别个案中，发展商向不同银行借款取得全数买地成本的资金。他指银行向这类发展商提供建筑融资的信贷和道德风险会大为增加。
留意高杠杆买地和发展
金管局要求银行下月起收紧对地产商的融资的上限，其中地价融资由50%降至40%，将建筑成本融资由100%下调至80%，整体贷款上限由60%降至物业完成后预期价值50%。同时，地产发展商的财务状况较弱，例如负债比率偏高，银行应考虑进一步调低贷款比率。在评估地价和物业完成后的预期价值时，认可机构应取得至少由两间独立及专业估值机构分别提供的估值，并以较低的估值作为计算贷款比率的基础。
阮国恒表示，截至今年3月，发展商与发展相关项目占本地使用贷款的11%，约为5,700亿元。一般而言，银行会借出地价40%至50%。他指，现时上限只是行业一般上限，新的上限是监管要求，为本质上的转变，或会因应未来市场情况调节。对於现时地产商较多以企业融资的方式取得贷款，阮国恒表示银行批出建筑贷款多以项目计算，很少一笔过批出贷款，他亦不担心发展商到外地进行港元借贷。
金管局亦计划对发展商的风险承担较多的银行进行专题检查，审视银行是否足够深入评估发展商的财务状况，比率是否足够审慎，确保在审批地产发展商的借贷时，续遵循审慎的审批标准。
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