拆解长升之谜 港楼市有本钱
「某某屋苑又创新高啦」、「听讲最近又有公屋王喎」、「北角一房单位都卖过千万」......最近市场对楼市一面倒向好，官方及业界的楼价指数亦冲破历史新高。撇除外来资金入市等因素，究竟真正的本地内在需求是多少？本报记者尝试从8项所谓「刚性需求指标」数据分析现时楼市的本地支持力，拆解近十年来楼市长升之谜。 ■香港文汇报记者 颜伦乐
所谓楼市刚需指标，包括失业率、结婚率、出生率、存款数字、入息中位数，今年再加三项：供满楼比率、入住量及空置率。本报曾在2015年就该些数据作过分析，当时指标已经「满分」，对楼市有支持作用，但高处未算高，去年这些数据中大部分又再创新高。
资料显示，虽然去年结婚率下跌，但仍企稳约近5万对，去年亦有逾6万个新生儿出生，反映市场上住屋需求上升。而更最重要的是，现时失业率维持3.3%的低水平，去年第4季个人入息中位数1.6万元，创历史新高，而今年1月本港存款金额已达11.89万亿元，供满楼比例更高达65.7%，较之前2011年的人口普查再增加5.6个百分点，反映市场购买力增强。
潘永祥：楼市渐见非理性
城大建筑科技学部高级讲师潘永祥过去一直看淡楼市，但最近连他亦对楼市前景改变看法：「现时整体经济表现稳定，市场对楼市的信心大到看不到回落的可能性，情况好似早年的科网股，股价一路炒上，大家不觉得会回落，与现时的情况类似，大家都觉得楼价会升，目前看下季还会升，直到有转捩点才会下跌。」
潘永祥直言：「其实这个情况十分危险，因为已经去到一个阶段，大家都非理性，而一些理性分析就失效。」
他比喻：「现在楼市就好似一班人身处一间密室，明明漏煤气，但大家都不觉得有问题，以为大家都不点火就无问题，谁知突然有人打电话来、㩒门钟引起大爆炸。现在大家对土地供应增加、落成量去到新高等等影响楼市未来供需的数据完全『免疫』，担心今日不买楼，或者过早卖了楼，日后就要补更多钱。」
加辣变免疫 倡研新方案
他分析，若市场上有关需求的数据出现倒转的情况，又或经济环境出现改变，例如失业率上升、美国加快加息、内地资金不再来港、热钱加快流走、银行收紧楼按等等，就像是煤气室里突然电话响、门钟响，市况就会逆转，市民又会在羊群心理下齐齐抛售，惟希望楼市跌幅莫过急引发金融风暴，令经济大伤元气。他认为，过去推出多项辣招都无助楼价下跌，反映辣招已经失效，甚至「病菌已经变种」，新政府上台相信除换药之外，还要寻找其他新疗法。
候任行政长官林郑月娥提出「首置上车盘」，他认为若推出的数量足够，至少会对市场有心理影响：「会令市场有批人认为即使楼价继续升都不用惊，因为有个保险线，可以买廉价房屋，每一次都抽，总有一季抽到。」
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