入场分红率35% 港铁项目历来最高
香港文汇报讯（记者 颜伦乐）港铁何文田站第1期昨日推出招标，下月21日截标。市场消息指，项目补地价金额仅62.82亿元，每尺楼面补地价8,459元，相比附近的政府官地低出甚多。惟有测量师解释，由於港铁项目工程复杂，加上地皮位置在斜坡，故政府於厘定补地价时有所折让。此外，据指项目的分红比例高达35%，为港铁推出固定分红比例以来最高，估计是希望分享将来铁路通车所带来的物业升值利润。
何文田站第1期规模不小，可建楼面达742,716方尺，市场指项目的招标条款列出补地价金额约62.8237亿元，每方尺楼面补价约8,459元，分红比例固定为35%，发展商并需额外再出价向港铁参与竞投，主要以该出价「分胜负」。翻查资料，港铁自2014年9月招标大围站项目开始为旗下招标地盘订下分红比例水平，今次为自2014年后有记录两年以来最高的分红比例。
施工有难度 补地价折让
高力国际亚洲估价及谘询服务行政董事张翘楚表示，虽然今次补地价金额较过去政府於何文田批出的住宅官地都要平，但强调两者不能直接比较。港铁需要在地皮上盖进行工程才可以建屋，发展时间较长，亦涉及技术考量，而官地属已平整土地，基本上发展商购入后可以立即发展。
再者，何文田站第1期位於一个斜坡上，所以政府於综合各项原因后，在计算补地价时会有一个折让。资料显示，以往佛光街与常胜街一带地皮的每尺楼面地价维持於9,875元至12,540元。而最近一幅成交，为今年3月高银金融以每尺楼面地价10,889元投得何文田常盛街地盘。
问到35%的分红比例是否过高，张翘楚指较高的分红比例，会令发展商日后的利润率下降，换言之，发展商於衡量风险后前期的入标出价会降低，变相令更多财团可以进场。此外，沙中线的落成通车日期为2019年及2022年，相信港铁预计楼价将来会上升，所以希望提高分红比例，来分享到将来卖楼利润的升幅。
新地表明倾向独资入标
项目本周一收到多达28份意向书，数量追平去年将军澳日出康城第7期创出的纪录。入意向财团包括长实、新地、恒地等「大孖沙」，同时亦有不少中资财团及中小型财团，如万科(香港)、龙光地产、远东发展等参与。当中，新地指项目补地价合理，已表明会研究入标，倾向独资。
何文田站项目周边由忠孝街、佛光街、仁风街及漆咸道北所围绕。第1期位於北面用地，其北面为新地旗下天铸，住宅楼面最多约742,716方尺，为纯住宅发展，料提供约800个至1,000个单位，预期2022年至2023年竣工。市场预料整个项目的投资额将达100至150亿元。
莱坊：港资熟合作模式
莱坊高级董事及估价及谘询主管林浩文表示，项目优越，政府近期加辣不会影响发展商入标意欲，相信会有十多个财团参与，但估计港资发展商机会较大，因对港铁项目比较了解及清楚合作模式。
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