楼市新形势分析系列
上期本报提到不少上车盘半年间就跌价100万元，以雇员入息中位数1.55万元计，迟半年买楼可悭5年人工。的确，近年密密卖地的新增供应已届卖楼花及落成阶段，楼价只升不跌预期扭转，有新盘甚至以低过二手开价。本报统计发现，全港18区中，西贡区(包括将军澳)、元朗区、九龙城区(包括何文田及启德)今明两年的落成量竟近2万伙，占期内全港预测总落成量逾五成。分析指，此三个供应重灾区的租售价将受压，未来跌幅会较其他地区多5%至10%，准备上车及租楼的市民可留意。
■香港文汇报记者 颜伦乐
差估署预测今年全港私宅落成量将高达1.82万伙，按年激增61%，或创2004年后12年新高；明年预测亦达1.793万伙。连续两年维持约万八伙的高落成量，扭转本港楼市过往供不应求的局面。本报统计各区落成量，发现落成单位高度集中在三个地区，分别为西贡区、元朗区、九龙城区，三区今明两年的落成量竟高达19,549伙，占总落成量54.11%。
今年租售价料多跌5至10%
莱坊高级董事及估价及谘询主管林浩文指，大量新盘落成对该区的租售价有一定影响，尤其新盘落成后，假设用家与投资者的比例约七比三，这1.95万个单位就有将近5,900个新增租盘涌入市场。而就售价来说，例如将军澳南一带近年一直属供应「重灾区」，看发展商以低价、多重置业优惠等去吸客，就知落成量多对租售价造成一定压力。
林浩文预测，今年整体租金下跌5%至10%、楼价则跌10%。但以上三个供应「重灾区」因为抗跌力弱，跌幅或会更大，无论租金售价都将较其他区多跌至少5%至10%，视乎区份及供应量。而除了该三个区域，其余有较多供应的地区包括深水埗区、离岛区(包括东涌)、中西区，三个区的落成量分别达3,446伙、2,633伙、2,608伙，有意入市人士必须留意。
中小型单位占新供应75%
除上述三区成供应「重灾区」外，今明两年落成单位中，中小型单位亦占了75%。林浩文说，楼市受「辣招」制约，换楼要付出更高昂成本，不少购买力推入中小型单位，故相信中小型单位即使成为今后落成量最多的户型，仍有一定需求，「但会影响市民生活质素」。问到下月美国可能加息，他相信本港仍未会跟随，预料本港加息要待至9月才可能发生。
中大全球经济及金融研究所常务所长庄太量指，上述三区落成量大增，无疑对租金会造成一定压力，但由於受辣税影响，现时新楼用家比例较多，由於租盘本身数量不会太多，预期对租金的压力亦只会是短期。而市区屋苑如何文田、启德等，由於本身地理优势，租金跌势会较新界地区为少。
楼价表现还看美息走向
他预测全年楼市不会大跌，最近跌幅亦见放缓。据中原城市领先指数(CCL)显示，楼价由年初至今已下跌约5.5%。庄太量预料若市况变化不大，至年底或会再跌约5%，全年总共下跌10%。但一旦6月份美国加息，对本港楼市会造成冲击，楼价或会因此再跌约2至3%。
美联物业首席分析师刘嘉辉表示，今明两年中小型单位落成量特别多，主要因为当年限尺限量的新盘开始落成。他说，最近一至两个月，楼价跌幅减慢，预期6月加息幅度不大，二手业主由於当年借得不多，即使楼价大跌亦未会大劈价。该行预测往后楼价虽然下跌，但跌幅不多，由现时至年底跌幅约5%，若加息或会令跌幅扩大至8%。
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