区区劈价有平盘 「三球」上车不是梦
特首梁振英上月底撰文重提「如果楼价平均减省100万」的愿景，经过政府近年来密集式卖地，新供应已陆续上场，楼价半年来由高位回落11.7%，部分屋苑造价更较高位回落逾20%。本报记者搜罗各区指标屋苑近日成交，发现不乏低於400万元个案，「3球」上车不是梦，个别更较去年高位平100万，倘以最新雇员入息中位数1.55万元计，迟半年上车相当悭逾5年人工。■香港文汇报记者 苏洪锵
现届政府上台后积极增加住宅土地供应，而未来3、4年潜在住宅供应更达9.2万伙创下历来新高，特首梁振英於上月底在社交网站发表文章，再提及「以上述的92,000个单位计，因为楼价不升反跌，如果每一个单位楼价平均减省100万港元，买这些一手楼的巿民便合共节省920亿港元。」事实上，经过政府近年来密集式卖地，新供应陆续上场，差估署最新3月份楼价指数显示，楼价在过去6个月来已由高位回落11.7%，坊间多项置业调查显示有60%至70%的市民预期楼价未跌完，可谓扭转了大家近年对楼市只升不跌的预期。
准买家感「心大心细」
目前楼市的新形势，的确让置业人士感到「心大心细」难以抉择。由於物业自身的条件各有不同，楼价当然不会一致性跌100万元，不过观察近月不少私人屋苑的成交，其价格从去年楼价高位计算跌幅达一成甚至逾两成，金额差幅高逾「一球」。「一球」即是100万元，这对供楼人士意味着什么？根据政府统计处3月公布的本港雇员每月工资中位数15,500计，平100万元即是悭了接近5.4年的人工，影响不可谓不大。
以硬净见称的港岛楼不乏冧价一球个案，以北角健威花园为例，该屋苑今年初一个实用446方尺单位作价430万元成交，而相同座数、面积及坐向但较稍高几层的单位，在去年初造价达536万元，1年间差额达106万元或19.8%，相当於5.7年的入息中位数。
而对面海九龙湾的得宝花园，该屋苑B座一个高层两房户上月作价近291万元成交。而同类单位去年9月造价达370万元，两宗相距半年的成交差额达79万元、或21%，相当於4年人工。同时由於单位低於400万元，可向银行做足九成按揭，揸住29万便可做业主。
平百万供楼仍辛苦
不过单身人士也别太高兴，即使成功借足楼价九成按揭，分25年供楼，假设年利率维持2.15%不变，每月供款仍达11,293元，相当於入息中位数逾七成，明显未能通过供款不高於入息五成、以及加息3厘的压力测试要求。观乎美国加息势在必行，未来息口波动将进一步加重供款成本，目前楼价水平对於单身人士仍有相当挑战。
二手住宅冧价，反映业主愿意扩大议幅、或「赚少啲」加快套现。利嘉阁研究部主管陈海潮表示，受一手新盘蜂拥低价吸客，抢占二手市场客源，二手业主为求去货，亦需割价竞争，加上整体楼市处於降轨，楼价持续受压，导致4月份业主沽楼利润进一步收窄。
沽楼利润越趋收窄
他引述土地注册处资料所得，4月份全港2,158宗已知上手购入价的二手私宅买卖登记中，账面获利个案共有2,076宗，所占比率96.2%，按月再跌0.8个百分点，创69个月新低。同时，期内每宗私宅转手的平均赚幅降至57.6%，按月急跌8.6个百分点，预计随业主扩大议幅，未来二手住宅沽楼利润会越趋收窄。
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