促销透支购买力 小阳春恐难延续
香港文汇报讯（记者 梁悦琴）虽然近日经济及楼市负面消息不绝，但无阻楼市销情，4月一手私楼注册达1,274宗，按月大增近一倍。不过楼市小阳春能否延续却存在疑问，新盘现时主要靠低价及低门槛作促销，已过分透支购买力。统计显示，首季新盘销售率仅约30%，反映销售速度明显追不上供应速度，新盘出现供过於求。业界相信，新盘今后的促销难度将愈来愈大，开价料会低於二手，下半年整体楼价将再跌5%。
土地注册处最新资料显示，4月住宅物业注册录得4,820宗，按月大升84.5%，楼市出现小阳春。其中一手私楼注册1,274宗，较3月的639宗大增约99.4%；一手私楼注册金额则按月急升约112.4%，升幅较宗数多，录得约159.1亿元。同月二手住宅注册量3,498宗，为9个月新高，较3月的1,973宗按月升约77.3%。
新盘已见供过於求
单看上面的数字，楼市形势似乎一片大好。事实上，横向比较即可发现相当不妙。今年首4月新盘销售约2,800伙，按年大幅减少逾一半，反映今年新盘销情严重放缓。截至今年首季，楼花及现楼货尾盘急增至9,408伙，按年急升一倍；同期建筑中仍未售出的新屋按季急增1.2万伙，累积升至6.5万伙的历史新高，反映新盘销售速度明显追不上供应速度，新盘已出现供过於求。
根据业内不同的统计方法，新盘的销售率分别只有三成及五成三。先以美联物业统计新盘销售率的方法，即以相关项目录得首宗成交起的30日来计算，今年首季共推出12个全新新盘，该批新盘的单位总数达2,885伙，首月售出只有858伙，销售率平均仅得约30%，连跌三季，远低於去年第二季的近90%。以中原地产的统计方法，即以「售出单位÷待售单位（货尾单位＋未推售单位）」，首季一手楼售出比例亦仅53.1%，创出新低。
下半年楼价料跌5%
美联物业首席分析师刘嘉辉指出，新盘销情放缓，令货尾单位数目进一步累积，最新已升至9,408伙，按年倍升；加上已批售楼纸未推售新盘约2,000伙，及待批售楼纸新盘达1.29万伙，可供推售新盘已达24,345伙。他相信，在买家市场下，准买家对价格的敏感度较以往高，新盘要抢二手客源，开价料会略低於二手价，下半年整体楼价会跌5%。
由於过去一年楼花销售大为放缓，导致计划今年落成的新盘堆积近半货尾待售。中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，预计於今年落成的私人住宅有17,189个，其中未推售单位有6,191个，货尾单位1,872个，合共待售单位8,063个，占全年落成量的46.9%，创出新高；售出比例只有53.1%，创出新低。
黄良升表示，新盘货尾最新升至9,408伙，数字为连升三个季度，反映过去半年楼市调整，新盘销售遇到阻力，推高货尾数字。第二季发展商积极推售新盘，但销情个别发展，有旺有淡，预期第二季货尾数字将会上升到1万伙水平。
投行看淡未来3年楼价
鉴於供应增加及预期息口上调等因素，投行高盛看淡本港未来3年楼价，料到2018年本港楼价将累计跌两成，较之前预计只会累跌一成悲观。高盛认为，本港有机会加息1.5厘至2厘，这是触发楼价於2016年至2018年或之前大跌两成的主因。不过该行补充，由於预期加息步伐相对缓慢，加上港府短期内放宽辣招的机会不大，楼市沽压不大，料会维持高楼价但低成交的艰难局面。
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