学者料全年跌20% 长楼花盘最易变蟹
香港文汇报讯（记者 颜伦乐）楼价连跌6个月，凶兆再现。上季负资产急增14倍至逾1,400宗，涉资近50亿元。观乎近期新盘的减价幅度愈来愈大，甚至推出首两年「免息免供」的付款方式助人置业。鉴古知今，对市场高度敏感的发展商，卖楼出到免供这招，可视为大冧市的警号。学者预测整体新盘今年会有15%至20%下跌空间，跌幅大过二手；长楼花期新盘更是高危炸弹，接手随时变蟹。
楼市近月一反常态，新盘愈卖愈平，发展商「大发慈悲」，向买家提供名目繁多的优惠，甚至「免息免供」。有感似曾相识？回顾最近一次2008年金融海啸，当时发展商的减价其实更「狠」，个别新盘狠劈四成以上，更有发展商为免爆发挞订潮，竟向买家「回赠」已交付的两成订价，市场又有「十成按揭」。世上没有无缘无故的爱，发展商为什么忽然关心你？
近月买卖出现拉锯
上周三，南丰东涌的升荟突然将其中20伙劈价10%至12%，发展商并推出首两年延期供本及豁免利息的付款方式「协助」买家置业。言犹在耳，西贡逸珑园於翌日就加推的30伙提供多项新增优惠，未计介绍近亲置业现金回赠，总折扣约26.8%，比旧价单总折扣14.5%，大增超过12个百分点，「变相减价」。
城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥表示，本港近半年负面消息不断，好像失业率回升、美国加息阴霾、新盘供应增加、外围经济下行等，均导致本港楼价应声下跌。不过与此同时，本港经济基调仍然稳健，市民购买力仍在，令近月买卖出现拉锯的尴尬局面。整体物业交投下跌，无论一二手皆出现减价吸客的现象。
对於发展商而言，在目前这个状况下推盘相当有难度，因为发展商持有大量盘源，不可以学二手业主摆明车马减价，一来担心会影响买家的入市信心，二来亦忧虑「偷鸡唔到蚀把米」，令准买家有「期待减价」的心理，反而不想入市；可是不减价又无法推动市场购买力入市，故最近市场只会见到发展商以增加优惠的方式来「拐弯式」减价。
新盘恐跌多过二手
潘永祥说：「如果个市跌到好差，去到『无毡无扇，神仙难变』的地步，发展商先会摆明减价，今年应该仲未去到。」他分析指，由於现时市况由用家主导，对於长楼花期新盘，他们必然会再三考虑，因为既要面对日后楼价下跌，以及供楼时息口上升的风险，更无法即时入住，故预测长楼花期新盘今年的跌幅会较现楼新盘更大；全年新盘料仍有15%至20%的下跌空间，跌得快过二手。
奇招谷准买家入市
事实上，这一浪新盘跌浪，由去年底已经出现，发展商奇招层出不穷。例如九龙建业旗下长楼花期盘「环海．东岸」，去年便推出高达95%的按揭计划，用二按卖楼花形式，成功吸引不少年轻人「摸顶」入市。之后新地西营盘??山，去年底亦首创引入类似过度性质贷款的物业抵押贷款，港人买家可利用已供断的物业，当抵押向发展商借15%大订，其间免息免供免手续费，以此将首期压低至只需付5%首期即最平约37万元。
除高成数按揭推准买家上车，亦有发展商以高佣推动代理帮手宣传吸客，好像最近太古地产西半山的殷然，除开价较同区同系项目低约两成，更出动高佣（4.75%）策略，成功於淡市突围。楼价回赠优惠方面，发展商更已用到「出神入化」，印花税津贴、大手买家津贴等已是相当「正常」的优惠，最近已发展到介绍近亲买楼亦可以有回赠等，务求尽吸客源。
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