住宅楼价及地价未止泻，但政府审批补地价态度仍企硬，打击私宅供应。本报获悉，会德丰地产负责发展的九龙湾九龙货仓虽早已获批转作商住发展，但早前获批的补地价金额仍高逾50亿元，每方尺逾6,000元，较邻近启德发展区的地价更高，发展商已就补价提出上诉，另项目料有机会转作商业发展。
消息透露，位处市区临海地段的九龙货仓，一直是区内备受注目的大型私人商住发展项目。
批建6幢 涉逾900单位
九龙货仓早年已获批兴建6幢住宅物业，提供超过900个单位，涉及总楼面约82.9万方尺，料不少单位可享启德邮轮码头一带海景。据悉，发展商与政府一直就项目补地价拉锯，即使住宅楼市已确认转势向下，项目去年最新获批补地价金额仍然高逾50亿元，每方尺补地价逾6,000元。
启德地尺价逾4900
事实上，邻近政府重点发展的启德发展区，一三至一四年间成功出售多幅地皮，每方尺楼面地价介乎约4,900至5,600元，当中只有两幅地皮的每方尺楼面地价逾6,000元水平。
业内人士认为，九龙货仓获批的补地价较启德地皮更高，反映政府低估项目现有价值，随着建筑成本攀升及住宅楼价下跌，项目重建成住宅的发展风险上升，发展商亦未必坚持原有商住发展计划。
同时，近年住宅发展限制不断增加，在限制「发水」及一手住宅销售条例实施等打击下，住宅发展及销售成本大增，相反，工商物业需求殷切，不少区域已出现工商物业楼价高於住宅楼价的「畸形」情况，近年发展商亦积极增加工商物业发展。
倘建写字楼利润更佳
业界估计，若九龙货仓放弃原有商住发展，「转軚」申请转为写字楼商业发展，发展潜力及利润可能更丰厚，但将大大减少区内住宅潜在供应数量。资料显示，受起动九龙东计划刺激，近年九龙湾及观塘一带商厦楼价飞升，最高建筑尺价达1.6万元。但邻近较新楼龄屋苑誉・港湾，最新建筑平均尺价仅约1.17万元，平均实用尺价约1.5万元。
除九龙货仓外，九龙建业（00034）之前就将军澳第85区项目补地价提出上诉，据悉，该项目获批出补地价金额逾15亿元，每方尺补地价逾3,000元，创日出康城一带纯住宅项目新高。
政府补地价态度虽未见软化，但近年不少招标土地以低价售出，中国海外（00688）月前投得的大埔荔枝山山塘路地，楼面尺价仅1,848元，低估值约42%，市场形容为「天水围价」。
消息称，长沙湾工厦Global Gateway Tower中高层03室，面积934方尺，成交价750万元。资料显示，单位一五年购入价784.2万元，持货逾一年贬值4.4%。
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