市区铺租急插 至怕消费沉沦

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地产新闻
市区铺租急插 至怕消费沉沦
(东方) 2016年3月15日
差饷物业估价署公布,曾为全球最贵的铜锣湾罗素街「指标性」地铺,一六/一七年度应课差饷租值暴跌四成半。至於药房及化妆品店重镇上水区,商铺租值不跌反升,下年度租值升近两成,可见奢侈品及生活必需品市道差天共地,并预视消费核心地段铺租及价值持续受压。豪客不再在港购物,未来更要稳住内部私人消费。

有铜锣湾一线商场今年加租幅度收敛至个位数字,并要调整租户组合,引入更多中价位商户,应对高端旅客及本地消费者双降。附近街铺就更是「重灾」区,租客「走佬」及劈租个案比比皆是。政府公布最新核心地段租值大跌乃预期之内。较出人意表的是,经济不景气及「一周一行」政策,对内地个人游旅客及水货客出没的上水,并未构成打击,商铺租值表现硬净,甚至逆市显著上升。

不过,本地零售市道早已疲态尽现,零售总额连跌十一个月,个别地区不完全反映整体实况,春节后销售总额跌幅或有恶化之虞。值得留意的是本地失业率虽然低企,但旅游及零售业招聘意欲及空缺减少,若外围经济及美元持续强势,同时冲击进出口等支柱行业表现,失业率回升,工资增速放慢,甚至引发广泛性冻薪,前瞻性经济指标恐怕会更悲观。

打工仔即使未丢饭碗,但因担心被裁或减薪而开始节衣缩食,即使购买力未减退,失去消费信心足以拖累经济增长。私人消费开支占本地生产总值达三分之二,远高於政府消费开支及固定资本形成总额等,从过去多个经济增长倒退周期可见,本地私人消费率先急速放缓,后陷入收缩,最终拖了经济后腿。旅客消费固然重要,但香港内部消费更惹关注。

消费者信心除了来自饭碗,更来自楼市及股市上升所产生的财富效应。政府最新公布,十个指标二手屋苑应课差饷租值当中,大部分虽按年上升,但按年升幅收窄。私人住宅售价指数已连跌多月,零星出现负资产个案,置业及换楼意欲已受影响。楼价失去上升动力,财富效应也就跟随萎缩,直接打击港人的消费意欲。

铜锣湾铺王租值大插水,本地旅游及高端消费业风光不再,加上评级机构调低港评级展望至负面,本地经济前景亮起红灯,已非政府所能争辩的事实。各类物业的业主愿意劈租,负面因素在短期内也就反映在资产价格上,本地消费者信心及情绪受到牵连,对经济构成实际负累。