楼市愈跌愈观望 恐形成恶性循环

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地产新闻
楼市愈跌愈观望 恐形成恶性循环
(太阳) 2016年1月27日
本港楼市可说两面受敌,一方面是经济阴霾笼罩,国际大鳄伺机冲击联汇,息口随时被挟高伤及经济;另一方面是楼宇供应增加,市场上的购买力能否支撑,是未知之数。理论上,当楼价回落,购买力会慢慢涌现,对楼价起到支撑作用,问题是一旦准买家预期楼价仍会下挫,继而选择观望,恐会形成恶性循环。

昨天有一项地产市场前景调查,显示近九成受访者认为现时楼价过高,较去年下半年的调查只少四个百分点,可理解为他们认为楼价未跌够,难怪有近八成受访者预期今年上半年楼价会持续回落。

另外,只有近一成受访者表示,当楼价下调百分之六至十会考虑入市;有逾三成表示,楼价要下调百分之十一至二十才会入市。表面上,潜在购买意欲仍可观,但当楼价跌至这水平,市场气氛会更差,届时或会变得犹豫,未必形成新购买力。

意欲与行动毕竟是两回事。以新婚买楼为例,人人总是渴望拥有自己的小天地,早年楼价飙升时,不少新人要父母资助才能上车。可是,当失业率飙升及经济不景,新人便会推迟婚期又或分开居住,反映置业需求具有弹性,未必即时付诸行动。

事实上,就算市场确实积存可观购买力,但正所谓宁买当头起、莫买当头跌,向来是人之常情,就算楼价跌至可负担水平,之前因为楼价高企而却步的向隅客,亦未必会勇於入市。如果楼价势头向下,加上经济转差及失业威胁,相信很多准买家会倾向保留现金,即使物业到价亦会观望。

当楼市供应不足,又遇上经济向好,楼价自然易升难跌;反过来当供应大增,又撞正经济转坏,便会出现另一种失衡,楼价易跌难升。市场人士警告,今年的楼宇供应或会超过预期,除了估计新供应达二万伙之外,还有早年被额外印花税捆绑的物业陆续到期解禁;而且银主盘数目亦不容忽视,悲观估计或高达一万伙。

自去年底开始,二手楼要动辄劈价一成才有承接。有见及此,地产商的取态变得慎之又慎。日前元朗凹头一幅住宅用地,虽然接获十份标书,可是全部出价均未及政府底价,结果以流标收场,是不足三个月内第二宗流标。姑勿论是政府底价「离地」,抑或发展商旨在试价或执死鸡,都反映市场再响起警号。

政府已多次表态无意撤销辣招,金管局收紧按揭的逆周期措施亦未见松动,让楼市承接力大打折扣。其实楼价下挫对准买家来说,既是好消息,亦是坏消息,会否抓紧机会上车,还得看经济而定。可以肯定,当业主的帐面身家缩水,消费会减少;市况不明朗,地产投资亦会受拖累,令经济雪上加霜。当前的楼市,已变成经济预期的心理反映。