施永青：楼价最劣今年恐泻三四成
香港文汇报讯（记者 颜伦乐）股汇风暴的后遗症离小市民越来越近，走资潮对银行拆息影响显现，目前本港新造楼按占八成市场的拆息按揭（H按），其计算按息的三个月期港元银行同业拆息（HIBOR）昨抽升至0.6267厘，创逾6年半最高；一个月拆息亦升至0.348厘，为近4年来最高，以H按为楼按的业主的供款已经上升。业内人士指出，本港有机会提早加息，加快楼市下调，中原主席施永青认为今年最坏情况楼价或会大泻三四成。
1个月拆息升至4年新高
近日港汇持续走弱，前日一度逼近7.83，昨日虽稍见回稳，但银行同业拆息却继续抽高，最新三个月拆息高见0.6267厘，创6年半新高，较上周的0.405厘急升54%。美银美林昨日指出，因应港元投机活动升温，调高本港拆息预测，预期三个月拆息第一季会见1.26厘，年底前有机会升上1.9 厘。以一周前（1月14日）三个月拆息0.405厘比较，意味美银预测年底前三个月拆息将急升1.5厘。
近年由於拆息偏低，几乎八成新造按揭都选用H按，冀享受最低的息口水平。H按多以一个月同业拆息加1.7厘（H+1.7）计算，并设最优惠利率减3.1厘（P-3.1厘）（P为5.25厘，实际利率为2.15厘）为「封顶位」。目前，最新一个月同业拆息已连升5天并创4年新高，升至0.348厘，实际H按息已升至2.048厘，只差0.1厘便会升至「封顶位」。
H按破顶随P加息影响大
举例来说，以每100万元按揭贷款额、还款期30年计算，一个星期前H按实际利率1.93厘，一个星期后升至2.048厘，业主每月供款略增60元。假设再升约0.1厘至P按实际利率的「封顶位」2.15厘，业主月供要再多付50元。换言之，H按实际利率由之前最低位1.93厘升至封顶位2.15厘，业主每借百万元的月供要多付合共110元左右，借200万元就多付220元，如此类推。
经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示，假若H按是以P按作「锁息位」，只要P不动，拆息抽升对市民供楼负担影响未至於太大。不过，P主要受两项因素影响，包括美息走势以及最优惠利率与港元拆息之间息差，最终亦会跟随美国调升，按上述供款假设，P按实际利率2.15厘，加息0.25厘业主月供就要略增127元，增加1厘的话月供就增525元。
另外，12个月远期拆息亦升至1.26036厘，重返2010年欧债危机时的水平。业界人士解释，近日港汇急挫，但为了维持联系汇率，金管局或须持续买港元沽美元，令港元流动性减少，导致拆息抽升，若港元拆息上升，或令最优惠利率加快至6个月内上调。
美林料楼价3年跌两三成
中原集团主席兼总裁施永青昨天直言：「相信农历新年左右，（楼价）差不多要（从高位）跌15%，最差要跌三至四成。」他认为，资金开始流出本港，楼市已经转势，业主放盘态度软化，现时香港的经济形势比1997年时更恶劣，但政府仍不肯撤辣，担心会重演董建华年代楼市跌足6年多，大量负资产涌现的景况。
美银美林相信，香港若维持联系汇率，物业价格及租金将会调整，料未来三年的楼价大跌两成至三成，一线街道零售铺租金将从高位下跌三成至五成。美林又认为，港元实际上不会大幅贬值，但很可能会出现银行同业拆息上升的现象。
瑞银昨日亦认为，楼市下滑是本港令人忧虑的一大风险，重申楼市於明年底前要跌两成至两成半预测。不过，法巴就指即使拆息上升，与 2005年至2007年的 5 厘水平仍然有距离，估计今年楼价调整10%后，明年有机会轻微反弹3%。
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