长者住隽悦抵过租私楼？

被标签为富贵长者屋的隽悦，入场费动辄几百万元，但相信对於部分中产退休人士仍有一定的吸引力，因单位是全新、屋苑针对长者友善设计、提供家居护理支援服务（需另行收费）等。不过，要一笔过缴付几百万元，除了担心会否影响流动资金外、亦会怀疑几百万元的「入住费」是否合理？

租屋27年使多逾倍

若不入住隽悦，长者可买入或租住质素相近的单位。隽悦位於北角，故用北角的私楼来比较。现时入住实用面积529方尺的隽悦单位，入住权费需564.7万元（以六十岁开始入住、一笔过缴付计）。故以位於同一条街的私楼丹拿花园作比较（丹拿花园的楼龄已有二十四年），今年中一个实用面积525方尺的单位成交价要778万元。虽然现时楼价和年中相比可能已有所滑落，但即使九折计也要700万元。不过，入住隽悦不能和买私楼作比较，因为入住隽悦是消费，消费了就甚么都没有，但买私楼最终可以将单位卖出，视乎楼价升跌，可拿回部分、全部、甚至比买入价更多的资金。

较贴近的比较，应该是比较不入住隽悦、而租住一个质素相近的住宅单位的成本。同样以丹拿花园作比较，现时实用面积529方尺的单位每月租金约2万元。根据一三年的统计数据，香港男性平均预期寿命是八十一岁，女性则是八十七岁。以较大的八十七岁计，即需要二十七年的租金，一共是648万元。

当然要准确一点，还要加上每年租金的升幅，以每年上升5%计，未来二十七年的租金将会是1,366万元。

得益要视寿命长短

如果不入住隽悦、亦不买私楼，长者可以将本金拿来投资赚取收益。如果持有564.7万元，每年有5%投资收益，可交大约二十四年的租金（以现时每月租金2万元、每年上升5%计）。当然这还是忽略了隽悦需要入住者另缴管理费和自行缴付差饷。

相信读者已理解考虑隽悦的因素，包括自己的预期寿命、未来的楼价、未来的租金升幅、有否理想的投资出路等等。以上的因素有些是可预计、有些是不可预计，很明显寿命就不可预计！

安柏环球投资顾问研究部总监 梁伟民