人币贬值内资涌港扫货 今年写字楼价格逆市升
香港文汇报讯（记者 颜伦乐）美国加息阴霾下，本港楼市一片愁云惨雾，但写字楼价格却逆市上升。据差估署数据，10月份写字楼售价指数为464.3点，按月升0.4%，按年更升8%，指数已连升近1年。本报统计，今年全幢商厦的成交至少录得22宗，成交金额高达284亿元，较去年上升1.68倍，其中内资占比例高达65%，业界人士指，人民币贬值，加上中央支持内地企业「走出去」，吸引中资来港买资产，并相信今年只是开始，来年宗数将会持续上升；而明年写字楼市道普遍看升，售价升幅约5%。
本报统计显示，本港今年全幢写字楼成交（不包括酒店）录得22宗，成交金额高达284亿元，较去年全年105.91亿元增加1.68倍，金额直逼2012年的最高纪录，势创3年新高。当中最瞩目的成交，莫过於上月恒大地产以125亿元「天价」购入美国万通大厦，及中国人寿海外以 58.5亿元，购入红磡商厦楼花 One HarbourGate西座。
首站拣买港资产 势成趋势
第一太平戴维斯副董事总经理兼投资及销售部主管袁志光表示，内资来港买入资产，原因是香港与内地关系密切，内地企业「走出去」，第一站自然会选择香港，相信今年只是开端，之后会成为趋势。
袁志光说，内企以往只是「塘水滚塘鱼」，但反观外国企业，如苹果电脑，就算美国经济复苏缓慢，但企业盈利依然强劲，原因就是「走出去」，相信中央政府亦看到这一点，因此近年更大力支持内企到其他地区买入资产。
莱坊高级董事和估价及谘询部主管林浩文亦指出，内地上市公司的市值在全球已经数一数二，但资产集中在内地，情况并不健康。值得留意的是，不少内企在香港都有上市，无论融资、买卖规则等都较为熟悉，要向外发展，香港自然成为投资首选。数年前，内资在香港仍然在摸索阶段，但现时已可视为「成熟期」。
林浩文说，自从2013年5月起，中国有关监管机构放宽保险公司向境外地方投资的限制，更容许企业调高投资基建和房地产项目比例至两成，推动内企投资外地。再者，近年内地经济发展放缓，人民币贬值，若内企集中所有资产在内地，一旦内地经济遭到任何冲击，将拖垮其发展步伐。
进军港市场 内企须高溢价
据人民银行公布，11月尾外汇储备3.44万亿美元，较10月尾大幅下降872.23亿美元，与2014年6月末3.99万亿美元的历史高点相比，在近1年半中，中国的外汇储备余额累计下降5,549亿美元。
市场分析指出，中国外储大减，与中国经济放缓、人民币贬值有关，进入内地的海外资金及内地资金流出境外，寻找新的投资机会。伴随资金外流，人民币汇价亦每况愈下，今年来，人民币在岸价已经贬值3.89%，专家预计，未来一段时间外汇储备可能继续减少，人民币汇率继续小幅贬值。
虽说内企积极在港寻找投资机会，但香港商业核心区供应匮乏，多由大业主持有放租，内企要进入香港市场，一定要用更高溢价才能买入，例如恒大以125亿元「天价」购入美国万通大厦，就有24.45%的溢价。
林浩文指，内企主要倾向购入整幢物业，买入地皮的个案较少，因为本港发展商经验丰富，於各区亦有不同商业项目可以产生协同效应，相比之下，内企要加入这个圈子仍须花费很多时间。
他相信，明年内资来港的数量会更多，但因为市场上货源不多，估计明年数十亿元的大买卖亦仅5宗左右。
明年租金售价料升5%
除此之外，内企来港买资产，尚有两项因素要看，一是营商环境，二是政治环境，去年全幢买卖的宗数减少，某程度上与本港政治环境改变有关，第四季市场观望气氛浓厚，许多商业活动都放慢步伐。
展望明年，他预测整体租售价都会上升5%，但九龙东租金及售价都会有所下跌，主要因该区业权零散，业主议价能力较弱，而供应量亦较多。
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