新盘浪接浪 跌市恐加速

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地产新闻
新盘浪接浪 跌市恐加速
(文汇报) 2015年11月30日
元朗两大新盘昨日由长实世宙打头炮,采取低於同区十年楼龄楼价逾20%的开盘策略奏效,狂吸近万票,开售的首批560伙单位首日沽约448伙,为今年下半年单日销售最多楼盘。据本报统计,因临近年底,发展商赶尾班车「跑数」,可望於12月开售的新盘3,231余伙,加上11月已推盘的1,861伙货尾,12月份可推一手楼达5,092伙。面对新盘供应巨浪,发展商都扭尽六壬推优惠抢客,送辣税、平过二手已是指定动作,八成一按更成新卖点,相信更狠更绝的招数会陆续出现,这恐将加快楼价调整的速度。

11月份发展商排队推盘,涉及单位逾3,100伙。其中长实以低於同区十年楼龄尺价逾20%推售屯门世宙560伙,更罕有地首次引入最高一按八成按揭,狂录近万票认购,昨日开售首批560伙单位,沽出448伙,为今年下半年单日销售最多楼盘。

峻峦截击世宙 5%首期上车

新地同区的峻峦,则以较世宙再低9.2%的价格,推出首批单位截击,计划短期内开卖。新地西营盘明德山除提供八成一按外,更破天荒由旗下财务公司向买家借出相当15%楼价的贷款,免息、免供、免手续费及免律师费,为期14个月,买家只需付5%首期即约36万元便可上车。

面对辣税打击以及政府持续增加供应,发展商为求散货及解决换楼客的资金调配问题,扭尽六壬推出优惠抢客,送辣税、平过二手已是指定动作,近期元朗尚悦、旺角晓珀.御、长沙湾晓珀、九龙塘云门及何文田隽珑更推出「先住后付」条款,有半年至一年时间缓冲期,有关抢烂市的现象一如沙士时期。翻查资料,长实在2003年沙士前开卖土瓜湾傲云峰,不惜向买家补贴,推出首3年免息免供优惠,超过1,000天(约3年)的超长成交期。

虽然发展商有大堆头优惠,然而美国加息在即,加上目前楼价仍然高企,远超一般市民的负担能力,买家态度仍然审慎。回顾11月的前大半月却鲜见炽热销情,虽有千伙大盘出炉,不过难觅上半年开红盘的气势。期内的大盘包括屯门满名山及将军澳CAPRI,两个新盘均未出现「一Q清袋」的盛况。

财务公司二按 加息负担重

值得留意的是,发展商近期透过旗下财务公司提供的八成一按或二按,普遍息率为首3年P减2厘(大银行P为5厘,实际利率为3厘),其后为P减1厘(实际利率为4厘),均较银行的一按息率(一般为P减2.5厘,即实际利率为2.5厘)为高。而新地明德山买家零成本借15%楼价14个月,买家须要以自己或近亲无按揭贷款的物业做抵押。美国下月料会启动加息周期,买家即使以低首期成功上车,届时供楼负担将更重。

不过,新盘优势在於供应充裕,选择众多,而且优惠五花八门,特别是高按揭成数的优惠更具吸引力,绝非受辣招捆绑的二手可比,二手只有减价竞争一途,业界认为此会互为影响一手及二手,加快楼市的下调速度。

一手攻势劲 二手减风转盛

美联物业住宅部行政总裁布少明表示,世宙之后紧接众多新盘推出,面对新盘凌厉的攻势,加上美国12月加息的压力笼罩,二手减风转盛,个别业主开价较早前续回落5%至10%,当中以小型单位减幅较大,惟中型单位及豪宅的业主持货力更强劲,减幅远未达市场预期。整体而言,受新盘热卖影响,预计二手楼市胶覑状态持续,除非政府如市民所愿放宽按揭成数规定,为二手楼略为松绑,否则二手「冷风」或至少延续至新春后。

中原亚太区住宅部总裁陈永杰亦指出,受加息阴霾影响,预期本月一手及二手成交将萎缩,分别只得1,700伙及1,300伙,差过沙士时期,同时睇淡12月成交,料一二手合共成交约2,500伙,较本月再下跌。市道欠佳,他对中原本月营业额不乐观,暂时录得1.35亿元,有机会出现亏损,需视乎世宙的佣金收入能否带动营业额突破1.6亿元才能达到收支平衡。

综合市场资讯,下月约有10个盘可望开售或推出,当中元朗仍担当覑住宅供应重镇角色。布少明预期,今年全年一手注册可录逾17,000宗,高於去年全年之约16,000宗水平。由於明年新盘供应有机会高达26,000伙,属近年新高水平,明年一手主导市场的局面将会持续。