新盘大战持续升温,只好各出奇谋抢客,以贴市价开售已成惯例,近来由发展商直接提供高成数按揭更属必备安排。回看一个月前,仅有零星新盘自行提供高成数按揭,现时则是各大发展商的指定动作,务求尽吸市场购买力,属近年罕见的现象。不过,正所谓针无两头利,发展商代替银行提供按揭的角色,楼市有得亦肯定有失。
近期推出的新盘,发展商为买家提供的按揭成数往往高达八成,个别更达到九成,入市成本即时大幅降低,对手头资金有限的买家来说,无疑十分吸引。发展商如此「厚待」买家,的确有助销情,可以做到货如轮转,在新供应陆续应市之际,加快去货速度。
以往由於住宅新供应数量偏低,加上有不少内地客专程来港买楼,他们出手阔绰,首期不成问题,新盘根本不愁销路。不过,随着内地经济形势改变,加上港府为压抑需求而徵收辣招税,内地客已不复当年勇,购买力於是重回本地客源之上。
此外,金管局推出逆周期措施,不断收紧银行按揭成数,置业人士一般只能借七成或更低比例,要符合特定条件才可申请按揭保险借多一些,还要通过压力测试计算供款能力,缺乏首期成为很多想买楼的人无法逾越的障碍。
现在发展商卖楼时自行为买家安排按揭,而且可借八、九成,完全是按市场需求补位。由於不涉及银行风险承担,监管机构无后顾之忧,说不定更会乐观其成,甚至可纾缓社会要求放宽按揭减辣的压力,真是一家便宜两家着。
不过,买家纷纷涌向新盘,会改变固有的市场结构。以往,换楼客是新盘的一大客源,因为上车客多会购买二手楼,原业主出售本身物业后,其中一个选择是换新楼。由一单交易衍生另一单交易,不但可维持楼市畅旺,也是传统置业阶梯,可谓多方受惠。
可是当上车客都被新盘的高成数按揭吸引过去,二手楼业主出货不成,更难言套现换楼,楼市的流通性便会减弱,市场供求出现结构性改变,早已一片死寂的二手楼市必定雪上加霜。新盘高成数按揭优惠若变成常态,二手楼市捱打的局面更难扭转,对整体楼市健康发展恐有负面影响。
最后,买家选用发展商提供的按揭,事前亦应细心衡量。现时发展商提供按揭的成数无疑较高,但息率普遍亦较银行按揭为高,两三年的低息优惠期过后,利息负担增幅颇大,宜先计好数,衡量供款能力与利息支出的变化。美国将步入加息周期,港息若跟随向上,供楼利息必首当其冲。
此外,按揭成数愈高,未来几年如不幸遇上楼价向下,沦为负资产的风险愈大,届时想斩缆卖楼需要先行抬钱补差价,是另一重风险。