青衣住宅地估值19亿

青衣细山路住宅地皮将於下周五截标，项目占地约66,737方尺。理想城市集团企业估值部主管张圣典坦言，因应卖地章程所列条款对发展商造成的额外影响，地皮难望造出理想成交价。因为项目须要负责附近约60万方尺斜坡的维修及保养工作，预料将反映於出价上，张圣典对地皮估值约19亿元，每尺楼面地价约4,000元。

斜坡维修影响叫价

截标地皮位於青衣美景花园后山的细山路，据政府公布，地皮最低楼面为240,252方尺。当中，若以最高7.1倍地积比发展，可建总楼面约474,182方尺。卖地章程规定地皮内可作商业用途面积不得多於200,210方尺，并只限於最低三层，加上存在限高（不得高於香港主水平基准140米）条款，对发展商自由度上造成一定规限。

张圣典说，发展商除需负责项目范围附近斜坡的维修及保养工作，更进一步要为项目后方近60万方尺山坡进行岩土勘察工作并进行一切所需的防护措施以防止山泥及落石等问题影响住宅项目范围；发展商并需为所进行工程作出登记及承担起日后的维修保养工作。由於所包括的范围幅员广阔，相信将对发展商出价造成影响。

发展商亦需负责为项目范围内的一个隧道通气位置建设出入口、铺设项目前方的行人道路，以及进行的噪音、渠务及排污问题环境评估，相信亦将反映於出价之上。因应上述问题，张圣典认为项目估值约19亿元，每方尺楼面地价为4,000元。参考邻近项目，预期本项目落成后的实用尺价达15,000元。