置业大道理：楼价指数未必反映市况

根据不同公司所编制的楼价指数，香港住宅单位价格年初至今录得约8%的升幅。事实上，楼价经过多年急升之后，价格已大幅偏离打工仔可承担能力；而年初至今，不少对楼价产生负面影响的因素已浮现，如中国经济持续放缓、美国联储局即将加息。

非金钱因素难衡量

事实上，现有业主持货能力雄厚，短时间的经济放缓打击不到他们对楼市的信心，他们未必沽货离场！至於美国联储局即将加息，虽然时间表愈来愈近，但至今还未起动，即使正式启动加息，相信加息步伐也不会快，需要一段颇长的时间，按揭利率才会上升2至3厘，到时才会对楼价有较大的压抑力量。

笔者相信楼价已开始从高位止涨，或者升幅已大幅放慢。虽然楼价指数没有完全反映出来，但读者要知道楼价指数不像股票指数，因为楼市的交易成本较股票市场的交易成本高、亦没有买卖以外要考虑的因素，加上有非金钱的因素要考虑，如要顾及卖楼后安顿的问题，令买家和卖家未必可用「买」和「卖」去表达他们对后市升跌的预期，故楼价指数难以完整地反映现时楼价的情况。

楼价向下要等一年

其实是市场特色单位的问题，令指数不能完整地反映现时的楼价情况。楼价指数反映的是市场上已成交单位的价格，未有成交的不会计算在内。所以，当市况处於高位并成交量较低时，很大机会出现比较多「追货」成交、或特色单位的成交。因此价格比所有单位的平均价格高！如果这是事实的话，楼价指数就未必反映现时的平均价格了。
媒体不时报道楼市出现天价成交，在市场成交少的时候，这些天价成交就很容易占去计算基数的大部分，对指数造成影响。然而，无论指数的代表性有多大，如果投资者要等楼价跌，保守估计还需要等一至两年！

安柏环球投资顾问研究部总监 梁伟民