差饷物业估价署昨公布，六月份私楼售价指数首次突破三百点，创历史新高，适逢本地发展商刚又以新高价夺得西铁元朗站项目地皮，反映政府在稳定楼市预期上无功而还，房屋供求长期失衡的恶果，至今仍是一个死结。不过，港人的购买力再雄厚，最终亦难敌宏观经济因素改变的洪流，随着未来供应愈多，楼市的变数也愈大。
早前政府公布，一手私楼供应未来三至四年料达八万三千伙创历史新高，言犹在耳之际，有发展商以高出市场估值上限两成半的天价，夺得元朗站项目地皮，震撼同区楼市。当愈来愈多港人对楼市前景看法变得谨慎，发展商此时却「高价买地」，凸显目前看好及看淡楼市两派的争持局面。早年藏富於「砖头」的港人及其子女，以及有自住需要及能力的新家庭，成为内地人撤出本港楼市后的最强后盾，也成为楼价「高居不下」的重要原因。
房协推售的最新一个「港人港楼」项目，开价不算便宜，仍超购逾二十倍，反映置业需求强劲。可是，上月有五个新盘入纸申请预售楼花，共涉逾三千伙，发展商货如轮转，预示未来供应渐增。不过，远水难救近火，难怪甚至有建议政府应在楼价再升时「加辣」，可见楼市未有下跌的诱因，甚至可能有续升的条件。事实上，大型住宅单位楼价六月升约百分之零点七六，跑赢中小型单位，市场人士认为大单位有望下半年追落后，整体楼价难言见顶。
不过，美国联储局一直预警今年会加息，市场虽有心理准备，但在长期超低息环境结束前，难免引起市场震荡。虽然市场对美国九月会否加息争议不休，中立派的亚特兰大联储银行行长洛克哈特认为，只要经济数据不显著恶化，九月可能是合适的时机，向市场发出相当清晰的加息讯号。即使香港暂不跟随加息，之后的加息步伐及幅度，长远对楼市更为举足轻重。
此外，香港多个行业支柱摇摇欲坠，经济前景隐忧重重。本地零售市道逐步萎缩，核心消费区吉铺涌现，商户纷要求业主减租续命，在骨牌效应下，零售业势必牵连其他行业，或会掀起倒闭及裁员潮。近年中高收入家庭数目，以至金融及专业服务专才收入显著增加，大大刺激置业及换楼需求，但当外围及本地经济环境气氛转坏，最终难免殃及这群楼市的中流砥柱。
香港房屋供求失衡多时，即使近年供应趋升，也只是填补部分缺口而已。在辣招紧箍咒下，投机者及内地人难以重返市场，楼市转由实力用家支撑，政府再推更多虚无缥缈的供应数字，也被视为远水难救近火，市民入市如仪。不过，利率及外围经济风险同时增强，本地楼市需求一旦降温，才是楼价的真正考验。
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