香港楼价贵到难以负担，不少港人见日圆汇价屡创新低，加上憧憬2020年东京奥运带来经济效益，於是纷纷到日本做业主。
日本楼市好像很炽热，但有当地经济分析员大泼冷水，指日本住宅单位空置率持续上升，目前的「好景」只是中国买家制造出来的泡沫，随时会爆破，在日本置业亦不适宜短炒。我们将一连三天报道东京置业的梦想与现实。
日本房地产业内人士估计，以东京都市中心最近一年成交的住宅为例，3成业主都是中港台买家。在港人熟悉的新宿区，一间实用面积约200尺的二手单身公寓，一度开价低至40万港元，在今时今日楼价疯狂的香港，这笔钱很可能连首期都不够。
世纪21中华物业董事杨官华指该公司近8成客人都是香港买家，形容客人买楼有如买西饼般「一打一打咁上」，「基本上不会细看，只要银行估到价、肯借钱，又有租收、租金够供楼之余有少许利润都肯买」。杨官华把东京的单身公寓比喻为油尖旺劏房，不愁无租客，公司代理的楼盘出租率更接近100%。扣除租金收入税、租务托管费等，业主的实际回报率仍有6厘左右。
不过，看看数据就知道事实并非如此理想。东京楼价由2013年至今升逾两成，同期日圆对港元汇价同样下跌逾两成。假设在2013年9月以7.8算买入一个1000万日圆（约78万港元）的单位，到上个月汇价低见6.2算，业主单在汇价上就蚀了16万港元。
杨官华对日本楼市仍然乐观，「如果10年后楼价升一倍、汇价回升至10算，不得了」，但他提醒业主，在东京置业不能短炒，适宜中长线持有，相信要等5至10后才有机会「回本」。
香港人近年掀起到日本买楼的热潮，不少人可能已经忘记上世纪90年代日本泡沫经济爆破的惨痛教训。当地楼价相比25年前仍然下跌7成，租金跟随楼价一直下跌，业主至今仍未敢加租。
榊淳司说，目前全国共有820万间空置住宅，加上日本人喜欢住新楼，每年新建住宅就有100万间，另一方面日本人口却持续下降，在一些较偏远的县，空置住宅即使免费也没人要。日本智库野村总合研究所上个月发表的报告显示，假如不拆除空置住宅及减少新建住宅，到了2033年全国就会有约2150万间空置住宅，令空置率上升到30.2%，换言之每3间住宅之中，就有1间是「吉屋」。
即使在首都东京，目前住宅整体空置率亦有11.5%，当中租赁住宅空置率更高达20%，榊淳司预言10年后空置率肯定进一步上升，直言「对海外买家拼命买楼感到奇怪」。
榊淳司认为，楼市炽热气氛是海外买家制造的泡沫，「东京都市中心高层住宅3成都是中国买家，假如他们不买的话，楼市亦未必出现目前的泡沫」。一旦中国买家停止买楼，泡沫就可能爆破。
受惠东京奥运热潮，湾岸区的楼价因为奥运场馆建设而不断攀升，榊淳司表示升幅目前经已停止，认为奥运完结后楼价定必下降，「兴建场馆、大批游客到访消费不过是一瞬间的事，日本人口不会因为东京奥运而上升吧」？
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