置业大道理:楼价转跌要等到一七年

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地产新闻
置业大道理:楼价转跌要等到一七年
(太阳) 2015年5月23日
早前有报章报道,住宅租金回报率大跌势必笃破楼泡,究竟「楼泡」是否真的就此被笃破?

对於住宅租金回报率大跌,笔者对此不会感到奇怪,因为自○九年开始,住宅楼价的升幅一直大幅跑先於租金的升幅,所以租金回报率下跌已发生了超过六年的时间。背后的原因很简单,是住宅楼价的上升,和香港经济的复苏或香港的人均收入增长,出现严重的脱轨,亦说明了过去几年楼价急升不是因为经济有甚么特别强劲的增长。

收租回报胜债券存息

若租金回报率下跌楼价就会回落,那么楼价早在几年前就要跌了!问题的重点不在於租金的回报率是升或跌,重点是租金回报率要低到哪个程度,投资者才会放弃买楼,从而令楼价下跌?

今天,虽然不少主流屋苑的租金回报率已下跌到2至3厘的水平,但它已去到足够低的程度,令投资者放弃买楼吗?投资者要懂得这不是一个「绝对数」的概念,而是一个「相对数」的概念。即是和其他投资选择相比,现在的租金回报率是吸引、还是不吸引?所以,我们要将租金回报率和股市投资比较、要和债券投资比较、要和银行存款利率比较、或者是和车位的租金回报率比较。

由於全球息率处於严重偏低的水平,即使美国有机会在今年开始加息,但美国政府十年期国债的年均回报率仍低於2.5厘,而香港实行联系汇率的关系,也把美国的低息引入来香港。

由於香港的息率也像美国般处於极度低的水平,笔者相信即使如报道般住宅租金回报率已跌到只得2至3厘,但相对於债券或银行存款息率仍然吸引,令投资者和用家仍觉得抵买,住宅楼仍存在较吸引的投资价值。

利率低 置业仍然吸引

只要市场息率仍低企,相信单单租金回报率下跌未必能促成楼价下跌。笔者预期,即使今年内租金回报率仍然有可能再下跌,但由於市场息率十分低,令住宅楼仍有较吸引的投资价值,即使租金回报率跌,楼价却没太大下跌的压力。相同的道理,若往后时间即使租金回报率上升,但如果同一时间市场息率的升幅更大,楼价才有下跌的压力。

故此,我们要留意美国联储局何时才会大幅加息?观乎现时的情况,相信要等到一七年,它们才会将息率调升至较高的水平,而香港的楼价到那时才会真的出现较大的下跌压力!