细价楼癫升 做按揭要醒

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地产新闻
细价楼癫升 做按揭要醒
(太阳) 2015年3月23日
近期细价楼的楼价狂飙,而美国又加息在即,令人纷纷忧虑细价楼市场是否快要见顶回落,甚至是爆煲。究竟此时买入细价楼,在申请按揭时可有甚么策略应对?

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆指出,市场一般预期美国联储局会在今年的第三季加息,不过,短期对供楼人士的影响应该不会太大。

刘圆圆说:「美国加息的幅度应该不会很大,即使美国加息,香港亦未必会立刻跟随,跟随的话亦末必会跟足美国的幅度。」

上车最好预40%首期

她预计,本港今年的按揭息口大约2厘,而本港目前的按息即使息口上升至2.5厘,供款额都不会大幅上升。

然而,她指出,目前细价楼已累积了不少升幅,再升的空间不大,建议细价楼买家做好「防风措施」,以迎接加息周期,及减低楼价下跌对自己的影响。

金管局於上月底收紧了物业按揭贷款的监管条例,将价值700万以下的自用住宅物业的最高按揭成数下调至六成。

若购买按揭保险,最高按揭成数亦由九成调低至八成,但楼价在四百万元或以下,或首次置业者则仍可维持最高九成按揭。刘圆圆又指出,虽然买家可做九成按揭,但若现时置业,宜准备30至40%的首期。她说:「一旦楼市或息率周期逆转,借贷越少,所受的影响就会越少。」

还款期宜短 忌借尽

她亦表示,若供款能力许可,准买家宜选择较短的还款年期,避免借尽三十年的上限。这样即使将来大幅加息,或自己的每月供款能力有变,亦可以透过延长还款年期过渡。

现时,金管局规定没有拥有或担保其他按揭物业的申请人,其基本供款与入息比率不可超过50%,在压力测试(假设利率上升3厘)下,基本供款与入息比率不可超过60%。刘圆圆认为,这个供款比率属「非常安全」水平。

至於银行提供的浮息按揭计划有「银行同业拆息基准利率」(H按)及「最优惠利率」(P按)两种。其中,P按的利率波动较H按小,不过,由於近年H按的利率较P按低,因此大部分物业买家都会选择后者。

向不同银行查估价

另外,部分银行有提供定息按揭计划,刘圆圆指踏入加息周期,定息计划长远或可助业主节省利息支出,但大部分人都希望可以即时享受到较低的息率,因此很少人会选择定息按揭。

另一方面,细价楼的楼价狂升,有机会令准买家因遇到银行估价不足的问题,而令他们到头来大失预算。

要避免这个情况发生,刘圆圆建议,准买家在签订合约之前,先到银行做物业估价,以及取得预先批核。她亦表示,不同银行对於同一项物业的估价会有出入,准买家宜多找几间银行进行估价。