中信里昂：15年来最负面 上升周期将逆转
香港文汇报讯（记者 颜伦乐）楼市最近「淡友」当道，不少业界都对后市发表睇淡言论，大市似进入转角位。继早前中原地产指本季楼价或掉头回落，昨日中信里昂发表研究报告，罗列负面因素指楼市基本面正在改变，如供楼利率上升、经济环境转差、新盘供应上升、大型发展商减价卖楼等，认为楼市上升周期快将逆转。该行预期，未来12个月本港楼价最少下跌15%，意味上半年的升幅或被全面蒸发。
中信里昂昨日发表研究报告指，特首林郑月娥於6月份推出多项增加楼市未来供应新招，纵使一二手住宅价格仍在上升，但已见有二手业主接受议价，减价促使成交个案增加。该行对未来楼价走势亦转趋审慎，预料在利率上扬、经济放缓、人民币贬值等因素叠加下，香港楼市基本面将面对近15年以来最大挑战。
新盘减价售 开价趋保守
中信里昂分析，本港3个月银行同业拆息，由过往9年不足1厘升至2厘水平，股市出乎预期自高位调整17%，反映经济放缓，以及人民币兑美元贬值9%。该行指，现时已见大型发展商减价、市民置业负担能力减弱、银行亦拟提高最优惠利率。此外，政府打算收紧非本地居民买楼，又或加快批出预售楼花、增加供应等，都可能是令楼价转跌的「最后一根稻草」。
翻查资料，近期新盘开价日见保守。新地南昌站汇玺II於上周三重新推出的一批单位，涉及119伙，平均尺价23,893元，虽然相比上一张价单有一定提价，但加幅不大，定价算相当克制。而发展商更於这批单位中加入多项置业优惠，吸引更多元化购买力，例如投资者进场等，又於这批单位中引入较之前更低息的二按计划等，都反映发展商於现市况下需要「谷客」卖楼。
丽新及市建局合作发展的筲箕湾逸瑆上周五公布首批50伙价单，折实平均尺价23,386元，普遍低同区新盘尺价10%。若对比邻街刚入伙的ISLAND RESIDENCE，楼层、面积相若的细单位，逸瑆尺价平约8.5%。丽丰控股高级副总裁林颢伊坦言首批「开太高好难卖得出」，希望定价是市场可以承接的价钱。
二手交投淡 议价空间增
除了中信里昂外，中原地产近日亦指出，金融市场波动之时，物业市场亦不能独善其身，近日二手业主亦见软化，议价空间增加3%至5%。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指，受加息、中美贸易战、政府房策及股票市场波动影响，第三季市场负面情绪增加，料8月份二手成交量将较6月份大幅减少50%，楼价於第三季将回调2%至3%。
此外，综合美联分行资料，全港35个大型屋苑於过去一周（8月13日至8月19日）录29宗买卖，与前一周（8月6日至8月12日）29宗相若。宗数持续低於今年农历新年一星期的31宗，并连续两星期不足30宗的低水平，是自去年6月中下旬后的首次。数据反映市场观望情绪浓厚，拖累市场成交量於低位徘徊。
地产股跑输 评级「减持」
中信里昂直指，目前楼价已到了难以负担水平，不排除市场情况会随时恶化，并预期未来楼价走势将会逆转，预料未来12个月楼价将会下跌15%，亦即重返年初水平。该行又预料地产股股价将「跑输大市」，予地产股「减持」评级。
该行下调多间发展商评级及目标价，其中新地（0016）目标价下调30%至105元，评级为「沽售」；恒地（0012）评级亦下调至「跑输大市」，目标价为40元；信置（0083）目标价降至13元，评级降至「跑输大市」；新世界发展（0017）目标价降至11.5元，评级由「买入」降至「跑赢大市」。一众地产股中，里昂较看好长实集团（1113）及恒隆地产（0101）。
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