近期外资大行轮流唱淡香港住宅楼市，最新为「楼市大淡友」德银。该行指，深入研究香港人口结构后，认为人口老化会严重影响市民供楼负担能力，移民来港人数减少导致需求下降、未来住宅供应大增，未来十年住宅空置率将由现时3.8%增至9%，因此调低中期住宅楼价预测，相信由现时到二○二六年，香港楼价会狠插48%。
德银表示，研究香港人口结构分布之后，发现数个负面趋势，包括香港自然人口增长已经见顶，接近二○二七年更可能出现负增长；其次移民来港人数减少；到二○二五年，廿五至四十四岁组别人口占总人口比例将降至26%，相比一九九五年为38%，现时则为29%；二○二五年时，六十岁或以上人口占比将由现时22%增至30%。
料供应过剩逾九万伙
该行又称，现时香港六十岁或以上人口占比，已是亚洲区第二多，仅次於日本。人口老化下，能承担三十年楼宇按揭家庭数目将大减，估计到二○一九年，只会有11.5%家庭负担得起购买私楼。再者，随着美国联储局加息，整体供楼负担能力会进一步恶化。
德银续表示，过去十年香港住宅吸纳量在下跌，预期至二○二六年整体住宅需求量将降至338,314伙，当中公营房屋料续短缺2,799伙，但私楼则会出现93,781伙过剩供应。因此，该行预期未来十年楼价要狠插48%，藉此保持供求平衡，当中今年楼价料零增长，明年及后年分别下跌14%及11%，二○二○至二○二六年则每年下跌3至7%不等。
汤文亮：仅学院派理论
该行相信，发展商或被迫改变现时营运模式，由增加土地储备转为聚焦资产周转，并将恒基地产(00012)、新世界发展(00017)及嘉里建设(00683)投资评级，由「买入」降至「持有」。
不过，业界普遍不认同。纪惠集团行政总裁汤文亮指，德银报告只是学院派理论，只讲人口老化，但未来续有很多优质移民来港。「楼价会有调整，但不会是48%」，估计只会由高位下跌约20%。
Portwood Capital董事总经理卓百德认为，楼价短期会因港府及金管局「加辣」而调整一至两成，若楼价持续攀升，当局势将「加辣」，政策风险令到住宅不适宜投资。不过，若楼价要下挫五成，只有中国经济崩溃或南海开战等外部冲击，导致香港经济陷於萧条与通缩才会出现，目前出现的机会甚微。
他又称，现时楼市未到一九九七年「爆煲」前的疯狂，以负担能力而言，首期对储蓄比率、供得起五百方尺楼宇的家庭比率均高於当年，即使息口上升，不能与当年相提并论，新盘销情畅旺可见需求强劲，而且供应远低过长期平均数，政府供应预测长期落空，因此自住买家衡量过觉得能够负担的依然可入市。
林一鸣：人口老化无碍
长实地产(01113)执行董事赵国雄直言：「谁可预知十年后市况，看来是断估」。他认为，香港整个经济表现是支持楼价的最重要因素，只要香港经济稳定，楼市可以持续看好，目前看不到香港经济有任何下调迹象。
财经专家林一鸣不同意人口老化会影响供楼负担能力，指现时很多人口老化国家如日本，大部分财富集中在老人家身上。在香港及世界很多地方，房屋集中在最富裕的三成人中，年轻人上流能力减慢，这三成人大部分是较年长人士，或是父母买楼给子女。最富裕的人虽仅占三成，但拥有全社会八至九成资产，负担能力不会有问题。
浸会大学财务及决策系副教授麦萃才认为，德银报告并未考虑外来需求，香港不是封闭城市，不断会有内地或海外人士来港买楼自住或投资，同时报告忽略政府可随时减辣。
香港中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量表示，香港的楼价与人口周期关系不大，德银报告假设来港内地人口及资金未来将会下跌，分析并不合理。
App下载
