本港物业市场与内地经济关系密切，不过住宅市场却表现分化。瑞银昨日预计，随着本港经济波动，本港楼价在未来两年有机会跌逾两成，失业率今年或升至4.5%。至於内地楼市方面，一二三线城市楼价料继续两极化，预计在调控措施下，一线城市升幅或控制在一成内，而二三线则出现平稳或5%增幅。
瑞银执行董事李智颖昨表示，内地经济放缓，本港经济一直转弱，「真正的数据仍未完全浮现出来。」与此同时，目前二手成交量跌至近年新低，而未来4年潜在供应量则达8.7万伙创近10年新高，预计未来楼价会继续受压，住宅价格自去年高峰期至今已跌约13%，料今年最多跌15%，明年亦有10%的跌幅，未来两年合计跌幅最高达25%。
供应增加抑制二手
李智颖续指，近期开售的新盘不复往年七八成甚至红盘的气势，反映市场观望气氛渐浓，而个别发展商亦因而调低定价或提供更高优惠。至於未来新盘会否出现减价潮，她认为仍要视乎发展商的实力、项目地区及货量，可能与同区二手的差距收窄至5%至10%，而供应较多的地区受压会更大。
被问到目前应否撤辣，李智颖认为，在美国放慢加息步伐的预期下，估计金管局不会在目前放松按揭成数。至於撤消特别印花税则有机会令持多项物业的投资者马上放盘，令盘源涌现，不过未必令楼价进一步下跌。
商场租金或跌15%
本地商场铺市方面，由於本港零售市道继续吹淡风，同时未来3年本港陆续有新商场落成，本港商场铺租料临压力，瑞银预计未来两年整体商场租金将或下调15%，核心地区如铜锣湾最多跌达25%，空置率料增加5个百分点。而访港内地客人均消费逐渐减少，该行预料再跌多28%方能止跌。
至於内地住宅市场方面，近日陆续有城市出台政策以稳定楼价。根据该行数据，内地已落成但未售出的住宅有七成位於三线城市，逾两成位於二线城市。瑞银中国内地及香港房地产行业研究主管张知予表示，观乎近年一二三线城市楼价升跌同步，当局想要遏抑一线城市楼价，亦要顾及如何去二三线城市的库存。
深圳升幅「相对夸张」
张知予续指，一线城市中深圳去年楼价升幅达一半「相对夸张」，不过该城市的配套较完备，人口流动之大亦构成庞大需求，支撑着市内楼价。展望今年内地楼价走势，一线城市料仍有5%至10%增长，但已较去年达21%升幅放缓。至於二线城市则有最多5%的增长空间，三线城市则在去库存的政策下维持平稳，扭转去年下跌1.5%的跌势。
瑞银今年经济展望
本港
经济增长 1%
失业率 4.5%
住宅楼价 ↓10%-15%
民生零售铺租* ↓5%
高档零售铺租* ↓10%
铺位空置率 ↑2个百分点
*指商场铺
内地
经济增长 6.2%
一线城楼价 ↑5%-10%
二线城楼价 ↑0%至5%
三线城楼价 平稳
制表：记者苏洪锵
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